自分でできる不動産登記(抵当権設定登記)簡単解説

 

目次
はじめに
申請をする人
申請の方法
提出方法
申請書の作成
登記の目的
原因と日付
登記がされることになる事項
債権額と利息
債務者
申請人
添付書面
登記識別情報
印鑑証明書
税金
具体例
まとめ

 

■はじめに

不動産関係のトラブルや債権回収にあたっては、不動産登記というものが関係してきます。特に多額のお金を貸したり、商売上の取引でお金や商品を催告しても弁済期に支払ってもらえなかったりした場合、不良債権にしないために、お金の借主や、商品の納入先業者といった債務者のもっている、土地や建物、工場などから、それらのものを強制執行による競売などをして得られたお金から支払ってもらう形になります。
 
でも、それは最悪の場合であって、できればそうならずに済ませたいものです。
 
このコラムでは、お金などを返してもらえずに困ってしまわないために(他の債権者に先んじて優先弁済を受けられるように)、土地や建物、工場などに、担保権(抵当権、根抵当権など)を設定登記し、支払いを確かなものにするための登記の基本を見ていきたいと思います。
 
今回は、お金をすでに貸してしまっていたり、代金や商品の支払いが滞っていたりする場合を想定して、そのような支払い義務を債務として設定する方法を見ていきます。
 
つまり、お金を貸したり、商売上の取引をしたりしたときでなくても後から抵当権を設定できるわけです。
 
それではさっそく見ていきましょう。
 

■申請をする人

申請をするには、原則として、登記によってメリットを受ける人と、デメリットを受ける人の二人でしなければなりません。
 
抵当権を登記するときは、商品の代金債権などを持っている人が登記によってメリットを受ける人といえます。
 
なお、債務が、お金を返さなければいけないものなど、可分債務による支払い義務である必要はありません。
たとえば、商売上の取引で、こちらはお金を支払ったのに相手が商品を渡してくれない、という不可分債務のときにも、商品の引渡し債務という約束を守ってもらうために抵当権を設定できます。
 
最終的にお金で解決できることが多いからです。
この場合、商品を納入してくれなかった場合、債務不履行として、競売などを裁判所に申し立て、強制的にその配当からお金を受け取ることになります。
 
もちろん、この方法では目的の商品自体は手に入りませんので、事実上、損害賠償金として受け取ることになります。
 

■申請の方法

普通、申請は司法書士が行います。
司法書士と委任契約をして代わりに手続をしてもらうわけです。
 
特に抵当権設定登記の場合、信用金庫などの金融機関がお金を貸し付けるときに一緒に抵当権の設定をしますが、お金を貸す相手が本人かどうか、お金を借りる意思や、担保に差し出す意思、担保不動産が間違いなく契約書どおりか、などなどを確認し、間違いが万が一にも生じないようにします。
そのとき、保証人のような立場になる司法書士を間に入れることで信用金庫はリスクを減らしたいわけです。
 
したがって、信用金庫などの金融機関からお金を借りるときに、そのローンを担保するときは、司法書士が行うことになります。
 
そうすると、信用金庫などの金融機関からお金を借りるわけではない場合などは、司法書士に頼む必然性は低いわけです。また、すでに取引が行われた後であれば、別人によるなりすましの詐欺である心配はないですし、お金を借りる意思も問題になりません。
 
担保に差し出す意思や、担保不動産が間違いなく契約書どおりかという問題については、普通、差し出した側の言い分が通ることはなかなかないと思います。
 
契約書に署名と捺印があれば、裁判所はその内容に反する事実を認めることはまずないからです。仮に裁判になったとしても負けることは普通考えられないのです。それに、このようなトラブルは、間に司法書士が入っていたとしても起こり得るので、完全には防げません。
 
したがって、司法書士に頼まなくとも、抵当権を設定し登記することは可能ということです。
 
安全性を考えるとすべて司法書士に頼んだほうがいいですが、初期費用を安くしたいというのであれば、自分でできるところまでやってみるというのもありかと思います。
 
最終的には司法書士に頼むにしても、自分で用意できる書類を揃えておくと、司法書士が代わりに必要書類を取得した場合に発生する報酬費用の節約になります。
 
このコラムでは、一般的に必要な書類についても記載しますので参考にしてください。
 

■提出方法

申請書などを提出する方法として、インターネットによる方法や郵送による方法もありますが、司法書士に頼まないのであれば、窓口に直接行って申請する昔ながらの方法が安全だと思います。
 

■申請書の作成

申請をするには、「○○につき申請をします。」、ということを書いた書類を提出しなければなりません。
 
このような申請書類のことを「申請情報」といいます。
でも、ここではわかりやすく「申請書」と呼んでいきます。
 

・登記の目的

申請書には、登記をする目的を書かなければなりません。
目的としては、「抵当権設定」とだけ書きます。
 
登記をする「動機」とは違うので、「○○さんにお金を貸したのだけれど、返してくれるのが不安だから申請します。」などとは書きません。
不安だから申請するのは抵当権の設定の登記として当たり前ですし、具体的にどういう経緯で生じた債務なのかは別のところに書きます。
 
つまり、シンプルにどの登記をしてもらいたいかだけを書きます。
 

・原因と日付

申請書には、原因と日付を記載することになります。

登記の原因ですから、抵当権設定契約をした年月日を記載します。
また、抵当権は付従性というものがあり、お金を借りたり、商品を支払わなければならなかったりする事実がないのに、抵当権のみを成立させることはできません。

そこで、取引をした年月日も記載することになっています。
そして、書くときは、「取引をした年月日」、「抵当権設定契約をした日」の順序です。
 
具体例
「平成28年6月30日にお金を貸したけれど知り合いだったので担保をとらなかったが、しばらくしてやっぱり担保をとっておきたいと考えて、平成29年10月30日に抵当権の設定契約をした。」
この場合次のように書きます。
「登記の目的 平成28年6月30日金銭消費貸借 平成29年10月30日設定」
 

■登記がされることになる事項

上記で述べたこと以外の登記される内容についても、申請書に書いていきます。
 

・債権額と利息

まず、債権の金額を書きます。このとき、お金を貸したときに作った契約書の金額を書くのではなく、今現在の債権額を書きます。多ければ別に問題ないだろうと思うかもしれませんが、あとで見ていきます登録免許税という税金が高くなってしまうので注意しましょう。
 
約定利息や遅延利息を支払う約束をしているときは、その内容を記載します。
無利息のときは「無利息」と記載します。
 
具体例
「300万円を年利3%、遅延利息5%で貸した場合」
次のように書きます。
「債権額 300万円
利 息 年3%
損害金 年5%」
 

・債務者

債務者として、債務者の住所氏名を記載します。
申請人が債務者であっても、必ず記載します。
 
債務者は申請人として記載されるのではないか、それならわざわざ「債務者」として別に書く必要はないのではないかと思うかもしれません。
しかし、債務者でない人が自分の財産を提供してくれる「物上保証人」が申請人になることもあるからです。
 

・申請人

商品代金債権をもっている人などを「抵当権者」、自分の家や土地を提供した人を「設定者」として、それぞれの住所氏名を書きます。

具体例
「千葉京子さんが東京大介さんにお金を貸して、栃木淳二さんが担保として不動産を提供した場合」
次のように書きます。
「債務者  東京都○○区○丁目○番地 東京大介
抵当権者 千葉県○○市○丁目○番○棟○○○号 千葉京子
設定者  栃木県○○市○丁目○番地 栃木淳二」
 

■添付書面

申請をするときは申請書のほかに、さまざまな書類を提出する必要があります。このような書類を「添付情報」といいますが、登記関連の用語では「添付書面」と呼ぶのが一般的です。

※「申請情報」もそうでしたが、なぜ「情報」というのかといいますと、インターネットから書面を提出する方法があるため、「書面」という物体を表す表現だとおかしいからです。
でも、実際はインターネットから送れない書類が多いので(不可能でなくても手続きが面倒なので)、郵送や窓口に行って「書面」を提出することが普通です。
 

・登記識別情報

むかしは、申請するときは登記済証というものしか使えなかったのですが、いまはパスワードを使うようになってきています。正式名称は、「登記識別情報」という名前です。

新しく登記したときは、もうパスワードしかくれません。

抵当権をつけようとしている不動産について登記したときに受け取ったのがパスワードでないときは、登記済証を渡し、パスワードをもらった場合には、紙にかかれている英数字のパスワードを法務局に渡します(目隠し用のシールなどで隠されているので剥がして確認します。)。

窓口や郵送申請の場合、パスワードを登記所に提出する方法は、パスワードが登記官にわかればいいのでなんでもいいのですが、写し間違えないように、手書きのメモのようなものではなく、原本をコピーしてプリントしたものがいいと思います。
原本を預けてもいいのですが、紛失したら大変なので(抵当権をつけても将来不動産を売却したり、別の抵当権をつけたりするときにも使います。)、その点でもコピーがいいと思います。
 
なお、パスワードは再発行されないので注意してください。また、他人に知られると大変なのでほかに漏らさないように気をつけましょう。紛失したり司法書士以外の人に知られてしまったりしたら司法書士に相談しましょう。自分が知らないところでウソの登記がされてしまうかもしれません。
 
・登記の原因を証明する情報
抵当権やその前提となる意思表示による契約をしたことや、その日付などが明らかになる書面を添付します。
 
契約書でも大丈夫です。
 

・印鑑証明書

不動産を提供した人の印鑑証明書も一緒に渡します。

※申請書に押した印鑑についての証明書です。最近はマイナンバーカードをもっているとコンビニで印鑑証明書がとれますが、コンビニで発行されたものでもかまいません。

ちなみに、司法書士に申請を頼む場合、コンビニで発行された印鑑証明書ではダメといわれることが多いと思います。
 
これは、役所で発行されたものと少し違うため、偽造されたものかそうでないかの判断がつきにくいからです。登記所では専用の機械を使って判別しているらしいので自分たちで申請するなら大丈夫です。
 

■税金

登記をするときには税金がかかります。これを特に登録免許税といいます。
 
抵当権をつける際の税金は、債権額の1000分の4です。
例えば、700万円の債権額のときは2万8,000円を支払います。
 
支払い方法は、収入印紙を買ってきてこれを申請書に貼り付けることが普通だと思います。消印はしません。
 
申請内容に不備があれば、登記所から電話がかかってきて直してくださいと言われるので、その指示に従って直します。
 
すべてうまくいったら登記官がコンピューターに抵当権の登記を入れてくれます。
 
登記の完了日の目安は、申請日から2週間前後ですが、登記所によって違いますし、時期によっても変わったりするので、インターネット上から完了日の目安を確認してください。
誰でもアクセスできます。
 
登記が完了したら抵当権者向けのパスワードが交付されます。
お金などが無事弁済されたら、抵当権の設定者は抵当権者に抹消登記請求できるので、このパスワードを使って抹消を申請していきます。
 

■具体例

最後に、申請書の例をまとめてみます。
 
具体例
「平成28年10月30日、千葉京子さんが東京大介さんに800万円を年利8%、遅延利息15%で貸して、平成29年11月30日に栃木淳二さんが不動産を提供した場合。ただし、100万円はすでに返している。」
次のように書きます。
「登記の目的 抵当権設定
原   因 平成28年10月30日金銭消費貸借 平成29年11月30日設定
債 権 額 700万円
利   息 年8%
損 害 金 年15%
債 務 者 東京都○○区○丁目○番地
東京大介
抵当権者  千葉県○○市○丁目○番○棟○○○号
千葉京子 印 ※実印でなくてかまいません
連絡先の電話番号 ○○○―○○○-○○○○
設 定 者 栃木県○○市○町○丁目○番
栃木淳二 実印
添付情報  登記済証(または登記識別情報) 登記原因証明情報 印鑑証明書
課税価格  700万円
登録免許税 2万8,000円
 
不動産の表示
不動産番号 ○○○○○○○○ ※不動産番号を書いた場合、下記の事項は省略可
所   在 ○市○町一丁目
地   番 ○番
地   目 宅地
地   積 △△.△平方メートル」
 
A4サイズのコピー紙などを使い作ります。
手書きでも構いませんが、印刷したものをなるべく使ってください。
 
申請書のほかに、契約書のコピー、印鑑証明書をホッチキスでとめ、それぞれの用紙に印影がうつるように契印してください。収入印紙を貼った紙(コピー用紙でかまいません。)が別にある場合、申請書と一緒にホッチキスでとめて契印してください(収入印紙自体は消印や割印をしないでください。)。
 
契印は申請書に捺印した印鑑で行いますが、1つの印鑑で十分です。
 
抵当権設定契約書自体はまだ使いますので、原本のほかコピーも添付します。
コピーには、「原本と相違ない」と書いた上で、余白に申請人全員で署名してください。
これにより登記が完了したら返してもらえます。
 
パスワードなどは郵送で受け取ることができますが、この場合宛先を記載した封筒と書留郵便分の切手などが必要です。パスワードについては本人限定郵便になるので書留郵便に100円料金が加算されます(料金が将来変わる可能性があるので郵便局で値段を調べてください。)。
 

■まとめ

 
登記手続についての相談は、法務局が無料でしていますので、わからないことがあれば相談可能です(予約が必要なので事前に問い合わせてください。)。
ただし、裁判に巻き込まれるリスクを小さくしたいのであれば、費用はかかりますが司法書士に申請を依頼したほうが安全です。
 
貸した金額の大きさと司法書士への費用、トラブルが起きるリスク等を考えた上でどうしても自分たちだけで登記申請をしたいという場合以外は司法書士に依頼した方がいいと思います。

債権回収 相談金・着手金 0円 無料法律相談のご予約 TEL:03-5251-0003 お電話は平日9:30~18:00
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