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お金を貸し付けるときや売掛金などの支払いが滞ったときなどは担保があると安心です。
不動産を担保にする場合の代表的な方法が抵当権です。抵当権を設定するときには登記もセットで考える必要があります。
この記事では、抵当権設定登記の基本から費用や手続きの流れなどについて解説していきます。
抵当権設定登記とは
抵当権とは、債務者（誰かに義務を負っている人）または第三者が担保として提供した不動産などの目的物について、債務者または第三者が使用収益をすることができるもので、債務不履行があったときにその目的物から優先的に債権を回収できることを内容とする担保物権のことをいいます。
例えば、住宅を購入する際などにローンを組みますがお金を貸す銀行などは返済してもらえるか不安になります。そこで融資する金額に見合った担保をとることになります。その債権者の優先弁済権の一つとして抵当権があります。支払えないときには競売して売却代金から回収することができます。
抵当権には種類があり、特定の債権を目的とする「普通抵当権」と、不特定の債権を目的とした「根抵当権」の2つあります。この記事では普通抵当権を念頭に説明していきます。
他に似た担保権として「質権」がありますが、債権者に目的物を引き渡すことが必要とされるため工場に設定する場合など、目的物を債務者が使用したい場合には抵当権が利用されます。
抵当権の場合には引渡しがされないため第三者対抗要件として登記が必要となります。そのため登記のできる不動産など限られた物が抵当権の対象となります。
つまり抵当権設定登記とは、第三者に優先して弁済を受けるために抵当権が設定された事実を公示するものといえます。抵当権の設定自体は契約だけで済んでいるからです。
抵当権設定登記をすることで債務不履行があったときでも抵当権を実行し競売等により債権を回収できる可能性が高くなります。
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抵当権設定登記にかかる費用
抵当権設定登記にはそれなりに費用がかかります。費用の内訳としては1．司法書士報酬、2．登記にかかる登録免許税、3．その他の雑費となります。
詳しく見ていきます。
司法書士費用
司法書士は登記の専門家です。抵当権設定登記手続きについても司法書士に依頼して必要書類の作成や申請を代理してもらうことが普通です。
司法書士の報酬は自由化されているため事務所によって報酬額はさまざまとなっています。ですがある程度の目安はあります。
債権額によって司法書士の報酬も変わりますが抵当権設定登記の場合には、概ね「3万円～10万円」が目安となります（5万円程度が多いと思います。）。債権額が多くなるほど費用も高くなります。このほかに郵便代などの実費がかかることがあります。
登録免許税
登記をするときには登録免許税という税金がかかります。
抵当権設定登記における登録免許税額は債権額の1000分の4（0.4％）です。
例えば、700万円の債権額のときは2万8,000円が必要となります。
ただし、住宅ローンなど一定の要件を満たすと税率が1000分の1（0.1％）に軽減されることがあります（租税特別措置法による軽減）。
雑費
登録免許税のほかにも実費がかかります。
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登記事項閲覧費用 |
数百円～ |
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登記事項証明書 |
数百円～ |
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印鑑証明書 |
数百円～ |
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収入印紙（金銭消費貸借契約書用） |
数千円～数万円 |
など
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抵当権設定登記手続きの流れ
抵当権設定登記手続きの基本的な流れは、1．金銭消費貸借契約などの基本契約、2．抵当権設定契約の締結、3．必要な書類を集める、4．抵当権設定登記申請、５．登記完了による書類の受け取りとなります。
抵当権設定契約を締結
金銭消費貸借契約などの債務を発生させる契約が必要となります。抵当権は債権を担保するものだからです。その上で債権を担保するため抵当権設定契約を結ぶことになります。
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必要書類を揃える
申請をするときは申請書のほかに、さまざまな書類を提出する必要があります。
登記識別情報（登記済証、権利証）
不動産の所有権に関する登記識別情報（登記済証）が必要です。
ただし、抵当権設定登記申請と同時に所有権の取得に関する登記手続きを行うのであればまだ交付されていないので準備は不要です。
以前は登記が完了すると登記済証（権利証）が作られていましたが、現在は「登記識別情報」と呼ばれるパスワードが記載された用紙が交付されています。
登記原因証明情報
抵当権設定登記をすることになった原因が記載されている書面が必要です。
通常は抵当権設定契約書が登記原因証明情報となります。
印鑑証明書
担保として不動産を提供した人の印鑑証明書が必要です。ただし、期限が決まっており交付から3か月以内のものが必要です。
代表者事項証明書（資格証明書）
法人については登記申請する資格を確認するため商業登記に関する証明書が必要です（作成から3か月以内）。
※ケースによっては他にも書類が必要なことがあります。
抵当権設定登記申請をする
管轄の法務局で直接申請する方法と郵送により申請する方法があります。オンラインで申請する方法もありますが添付書類は郵送することになると思います。
登記事項証明書を取得し、抵当権者に提出する
抵当権設定契約書には、登記完了後に設定者が登記簿謄本（登記事項証明書）を抵当権者に提出するように書いておきます。
登記が完了すると法務局から登記識別情報や登記完了証が交付されますが正しく登記されているかを確認するには登記事項証明書が必要です。そのため抵当権設定者から登記事項証明書を提出してもらいます。実際には司法書士から登記識別情報などと一緒に返送してもらえると思います。
抵当権設定契約書のひな型の中には、登記簿謄本の提出について記載されていないものがあるため注意してください。
抵当権設定登記は自分でもできるのか
結論から言えば抵当権設定登記に関しては司法書士に依頼する必要があり、当事者が申請することは避けた方がいいといえます。
司法書士の費用が高額であるというイメージから自分で登記申請手続きをしたいと考える人が多くいるようです。
確かに登記申請手続きは当事者がしても構わないことになっているので当事者が自力で登記申請をすることは可能です。実際、相続登記のような第三者の権利が問題になりにくい登記手続きについては自分で登記申請される方もいらっしゃいます。
しかし抵当権設定登記については貸付金や売掛金などの多額の債務が関係しています。万が一、抵当権設定登記やその前提としての契約に不備があり権利が無効とされてしまうと多額の損害が発生することになります。
銀行や信用金庫などの金融機関は特に理由がない限り司法書士に登記申請手続きを依頼します。その理由は登記申請が難しいという理由だけではありません。司法書士に抵当権設定契約に立ち会ってもらうことで保証人のような立場になってほしいからです。他人に成りすまして契約をしてしまう人も少なくありません。契約に不備があれば司法書士が気づく可能性があり、仮に無効な抵当権設定登記をしてしまった場合には司法書士に責任を追及できる可能性もあります。
抵当権設定の目的は将来における債権の回収を担保する点にあります。万が一のために設定するはずの抵当権が無効となる恐れがあるのでは本末転倒となります。そのため無理に自力で抵当権設定登記をしようとはしない方がいいでしょう。専門外のことは専門家に依頼することが基本となります。
売掛金や未収金の担保については公正証書の作成など他にも選択肢があります。売掛金や貸付金の回収でお悩みの場合には専門の弁護士に相談されることをおすすめします。
＜関連記事＞債権回収は弁護士に依頼した方がよいのか？メリット、注意点をしっかり、分かりやすく解説
まとめ
・抵当権は債務者や物上保証人が不動産の利用を継続できる担保物権です。
・抵当権設定登記をすることで優先弁済を受けられるようになります。
・抵当権設定登記の費用は、司法書士費用として3万円～、登録免許税として債権額の0.4%（条件によっては0.1％）、そのほかに書類の入手などの実費がかかります。
・抵当権設定登記を自力で行うことはリスクが高いといえます。専門外のことは専門家に任せることが大切です。
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