不動産経営をされていると賃借人（テナント）によるトラブルを経験することがあります。家賃滞納や近隣トラブルなどにより賃貸借契約を継続することが難しいことがあります。大家さんであれば借主に退去してもらうことが簡単ではないことをご存じかもしれませんが、契約義務違反の程度が重い場合には明け渡しも視野に厳しく対処することも必要です。

この記事では、明け渡しとは何か明け渡しの要件などについて解説していきます。

 

明け渡しとは

不動産を貸し渡している場合に借主（テナント）に物件から出て行ってもらうことを明け渡しといいます。明け渡しの原因としてはテナント側の問題のほかオーナー側の都合により任意に引き払ってもらうケースも考えられますが、通常は借主側に問題がある場合に引き払ってもらうことを指します。

明け渡しは話し合いで解決できることが望ましいですが借主が素直に応じてくれない場合には強制的な形で出て行ってもらうこともあります。

 

明け渡しが可能になる条件

明け渡しを要求しなければならない原因が借主にあったとしても当然に出て行ってもらえるわけではありません。借主には賃貸借契約に基づいた賃借権があるからです。そのため契約を解除して賃借権を失わせる必要があります。普通の契約であれば契約違反の状態を改善するように催告をして相当期間内に改善がなければ解除可能となります。

しかし賃貸借契約は貸主と借主の信頼関係が重要視されるため形式的に契約違反があっても不十分とされており、当事者間の信頼関係が破壊されていなければ契約を解除できないとされています。

借主とのトラブルにもいろいろなものがありますが例えば以下のようなケースが問題となります。

 

家賃の未払いが3か月以上継続している場合

賃貸借において家賃の滞納は契約違反の代表例といえます。家賃を滞納されるとオーナーとしては予定の時期に入金がないことで資金繰りに困ることになります。しかし口座残高の不足により引き落としができない場合など一時的に滞納状態となることはめずらしくありません。そのため滞納した事実があってもわずかな期間であれば信頼関係が破壊されたとはいえず契約の解除は認められません。信頼関係が破壊されたと言えるには一般的に3カ月程度の滞納は必要と考えられます。ただし、あくまで信頼関係が破壊されているかが問題となるためケースによって滞納期間が異なる可能性はあります。例えば常習的に滞納を繰り返しているような場合には早い段階で信頼関係が破壊されたと判断される可能性があります。一方で借主に家賃の支払いを拒否する正当な理由があれば3カ月以上支払いが滞っても解除が認められないことがあります。

 

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周辺住民からの苦情が多く改善されない場合

賃借人が騒音や異臭を発生させるなどの迷惑行為を行うことがあります。賃借人は契約内容に見合った用法を順守する義務があり（民法616条、594条1項）、日常生活上の受忍限度を超えるような迷惑行為をすることは賃貸借契約上の義務に違反すると考えられます。賃貸人が再三にわたり迷惑行為をやめるように注意したにもかかわらず一向に改善されず近隣住民からの苦情が多く寄せられているような場合には信頼関係の破壊が認められることがあります。他の賃借人に対して嫌がらせを続けるなどして退去させたような場合には催告なく解除できる可能性もあります。

 

暴力行為など身の危険を感じるようなトラブルがある

賃貸人自身に対して賃借人が暴行や脅迫などの犯罪行為を行うことがあります。暴力などが行われたとしても直接賃貸借契約上の債務不履行（義務違反）があったとはいえません。そのため契約の解除はできないとも考えられます。しかし賃貸借契約上の義務の履行は信頼関係を基礎にしているため暴行などにより信頼関係が破壊されれば解除できる可能性はあります。

 

明け渡しの手順と流れ

借主に対して明け渡しを求めていくためには賃貸借契約の解除が必要です。そのためには一般的に以下のような流れをとることになります。ここでは家賃滞納を想定して解説します。

 

義務違反の改善を求める

家賃の滞納や騒音トラブルなど契約違反の状態にあることを伝えて改善するように求めます。警告をすることで改善するのであれば信頼関係の破壊は認められにくく明け渡しの可能性は低くなります。

 

連帯保証人への連絡

連帯保証人も借主と共に家賃の支払い義務があります。家賃滞納がある場合には早めに連帯保証人に連絡を取り支払いを促すことが必要です。連帯保証人への連絡が遅れてしまうと家賃の滞納額が大きくなり連帯保証人との間でトラブルとなることもあります。

 

内容証明郵便での催告

明け渡しをするには原則として借主に対し滞納賃料の支払いなど契約違反の状態を改善するように催告をする必要があります。法的手続きに移った際に催告をした事実を証明する必要があるため配達証明付きの内容証明郵便を利用して催告することが大切です。

 

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契約解除

契約解除の意思表示も必要です。内容証明郵便での催告の際に期限までに義務違反が是正されないときには「本通知書をもって契約を解除します」などの文言を入れておくことで期限の経過により契約を解除することができます。

※前提として信頼関係が破壊されていなければ解除の効果は生じません。解除の要件や内容証明郵便の文言について弁護士に相談されることをおすすめします。

 

明け渡し訴訟の提起

契約解除により相手の物件占有は法的な根拠がないことになります。話し合いにより自分から明け渡してくれればよいのですがそうでない場合には訴えを起こして明け渡してもらうことになります。家賃滞納があれば必要に応じて家賃の請求も検討します。

訴えを起こすことで借主と話し合いの機会を持てることもあり和解で解決できるケースもあります。

訴訟に際しては相手の義務違反やそれが信頼関係を破壊する程度のものであることなどを主張立証していくことになります。

 

強制執行

裁判で勝ってもそれで終わりではありません。強制執行というのは私法上の権利を強制的に実現する手続きのことです。テナントが明け渡しに協力してくれないときには執行官にお願いして強制的に明け渡してもらうことになります。家財道具なども搬出してもらいます。鍵がかかっている場合には専門業者に依頼して開けてもらうこともあります。

 

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明け渡し請求を弁護士に依頼するメリット

不動産の明け渡し手続きは法律上の専門的な知識だけでなく相手方との交渉力も鍵となります。明け渡し手続きを弁護士に依頼するメリットには以下のようなものがあります。

 

専門的な知識をもとに請求ができる

明け渡しは交渉により実現できるに越したことはありません。そのためには明け渡し請求が法的な理由に基づくことを根拠に基づきわかりやすく説明することが重要です。当事者が明け渡しを請求しても感情論になりやすく相手方が冷静に対応してくれないこともあります。第三者であり法律の専門家である弁護士が話をすることで感情論を排し冷静に話し合える可能性があります。交渉がまとまらなかったとしても必要に応じて法的な手段を講じることも可能です。

 

入居者とのやりとりを減らすことができる

明け渡し手続きを依頼することで弁護士が代理人となるため入居者とのやりとりを任せることができます。オーナー自身が入居者と交渉する場合、かなりの時間や労力をかけることになるため心理的なストレスもかかりやすくなります。

弁護士が代理することでオーナー自身が入居者とやりとりをする時間や労力を節約できます。また専門家に任せている安心感からストレスも軽減される可能性があります。

 

早期解決が望める

オーナー自身が明け渡し手続きを進める場合、専門家ではなく当事者でもあることから交渉が長引く可能性があり、法的手続きをとる際にも不慣れなため時間がどうしてもかかりやすくなります。

弁護士が明け渡し手続きを代理することで感情論ではなく法的な根拠に基づき交渉するため話し合いで早期に解決できる可能性があります。また相手が交渉に応じない場合でも適切な時期に法的手段を用いることが可能となるため早期かつ根本的な解決も望めます。

 

まとめ

・明け渡しとは、物件を貸している場合にテナントに物件から荷物等を含めて退去してもらうことです。借主に義務違反がある場合に求めることになります。

・明け渡しはオーナーが自由にできるわけではありません。賃貸借契約を解除する必要があり、そのためには形式的な義務違反だけではなく「信頼関係の破壊」が必要です。

・家賃滞納による信頼関係の破壊は一般的には3カ月以上が目安となっています。

・入居者による近隣トラブルが深刻な場合には信頼関係の破壊により明け渡しが認められることがあります。

・明け渡しには契約の解除が必要ですがそのためには原則として催告や解除の通知を行います。証拠に残すため配達証明付き内容証明郵便を用います。

・入居者が明け渡しに応じないときには訴訟を検討します。

 

明け渡しでお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

物件の借主がトラブルを起こしている場合には明け渡しを求めていくことも選択肢です。警告しても改善が期待できない場合には迅速に明け渡しの手続きを進めていくことが必要です。

明け渡し請求自体が入居者とのトラブルの原因となることもあります。そのため専門の弁護士に代理人となってもらい交渉を任せ必要に応じて法的な手続きをとってもらうことをおすすめします。

当事務所は不動産トラブルの解決に力を入れています。不動産の明け渡しはもちろん滞納家賃の回収など不動産問題にお困りの方はお気軽にご相談ください。

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