立ち退きの流れとは｜交渉の仕方、裁判・和解について詳しく解説｜債権回収の弁護士法人 東京新橋法律事務所

借主が家賃を滞納している場合には家賃債権の回収だけでなく立ち退きも検討することが必要です。また、古くなったアパートの建て替えなど貸主の都合で立ち退きをしてもらいたいこともあります。

 

この記事では賃貸物件における立ち退きについて解説していきます。

 

立ち退きとは

立ち退きとは、不動産の占有者に物件から退去してもらうことです。賃貸借契約の借主に物件を明け渡してもらうことが典型例です。

大家さんが土地や建物を利用する必要があったり借主が何か問題を起こしたりしたときは、借主などの占有者に立ち退きを求めていくことになります。

その際、立ち退きを求める正当な理由の有無により交渉の必要性などが変わってきます。

 

立ち退き交渉を行うパターン

立ち退きを求める理由には、「貸主側の都合のケース」と「借主側に問題があるケース」の2つがあります。いずれも交渉によって立ち退きを求めることが基本です。

 

貸主の都合で退去を求めるケース

貸主側の都合で立ち退きを求めるケースとしては、「貸主自身が物件を利用したい場合」や、「建物の老朽化による建て替え」などがあります。

 

建物自体や建物所有を目的とした土地の賃貸借については借地借家法という法律が関係してきます。この法律は借主を強く保護しているため貸主の都合だけで立ち退いてもらうことは簡単ではありません。

 

借地借家法の適用のある賃貸借契約の場合、原則として賃貸借契約の期間が満了しても正当な事由がなければ更新を拒絶することができません。契約に基づき解約を申し入れる場合も正当事由が必要です。

正当の事由があるといえるためには、「賃貸人や賃借人の物件を必要とする事情」や、「立ち退き料」などを総合的に考慮して契約を打ち切るのが妥当といえるような事情が必要です。

 

特に重視されるものとして「立ち退き料」があります。十分な立ち退き料を支払わなければ正当の事由がないものとして立ち退きが認められにくくなります。移転費用や移転先の賃貸料の差額などが必要となります。店舗であれば得意先を失うことに対する補償料の意味もあります。立ち退き料は物件や用途によって異なるため一概には言えませんがアパートの立ち退きであれば家賃の6か月～10か月が目安となります。店舗については営業補償が問題となるため高額になりやすくなります。オフィス用途であれば常連客が問題とならないことも多いため店舗よりも立ち退き料が抑えられるケースが多くなります。

 

貸主都合での立ち退きの場合には交渉によって立ち退いてもらうことが基本となります。立ち退きの必要性や立ち退き料の相場を類似のケースをもとに説明するなど相手が納得できるように丁寧に説明をしていくことが大切です。契約の時点で「定期建物賃貸借契約」にしておくと立ち退きが容易になります。

 

※定期建物賃貸借契約

期間を定めた建物賃貸借のうち更新をしないもののことです。再契約は可能です。契約期間が明確になるため賃貸人の負担を軽減できることがあります。契約書とは別に書面を交付して説明するなど一定の要件を満たす必要があります。

 

借主に契約違反があるケース

家賃の長期滞納や無断転貸、近隣トラブルなどにより信頼関係が破壊されている場合には契約の解除をすることができます。この場合には立ち退き料は不要です。

 

立ち退き交渉の注意点

法的手段では費用や時間がかかるため交渉により立ち退きを求めることが基本です。

 

賃貸借契約を終了させる必要がある

借主が物件を利用できるのは賃貸借契約に基づく賃借権を持っているからです。更新拒絶や契約違反による解除通知を送付し賃貸借契約を終了させることが必要です。

 

立ち退きの方法によっては違法行為となる

借主が家賃滞納しているようなケースであっても力づくにより立ち退のかせることはできません。無理やり部屋に入れば住居侵入罪、言動によっては脅迫罪や強要罪となることもあります。

 

家賃債権は消滅時効がある

立ち退きの際には家賃の回収も考える必要があります。立ち退きを円滑に進めるために家賃回収は退去後に行うことも多いですが5年で時効にかかる恐れがある点に注意が必要です。

 

＜関連記事＞気を付けるべき滞納家賃の消滅時効！トラブルを避けてしっかりと回収する

 

立ち退き交渉・裁判の流れ

立ち退きを求める際の基本的な流れは以下の通りです。

 

借主に問題がある場合には是正を求める

借主が問題を起こしたとしても立ち退きが不要なこともあります。例えば、家賃滞納や騒音トラブルがあったとしても警告するだけで問題が解決することもあります。

 

連帯保証人への通知

家賃滞納などにより損害が発生している場合には連帯保証人にも連絡します。保証人への連絡が遅れると債権額が多額となるためトラブルになりやすくなります。無断で保証人に連絡すると反発する借主もいるため事前に借主に通知しておくことも有効です。

 

更新拒否・解約通知（貸主都合のケース）

立ち退きを求める理由が貸主側の事情の場合には更新拒絶や解約を通知する必要があります。更新拒絶通知は期間満了の1年前から6か月前までに行うことが必要です。賃貸借契約が期間の定めがない場合や契約で解約権が認められている場合には解約通知から6か月が経過したときに契約は終了します。これらについて正当事由が必要なことは前記したとおりです。

通知の事実と到達の時期がポイントとなるため内容証明郵便（配達証明付き）を用います。

貸主都合の場合には正当事由が必要となるため立ち退き料の相場を事前に調査した上で立ち退きを交渉していきます。

 

＜関連記事＞内容証明郵便を拒否・無視された場合の対処法｜内容証明郵便の効力を弁護士が解説

 

契約違反による解除（借主の契約違反のケース）

家賃滞納など契約違反により信頼関係が破壊されている場合にも契約解除の通知が必要です。この通知も配達証明付内容証明郵便を利用します。内容としては「期限までに支払いがないときには本通知をもって解除します。」などとします。期限については到達予定日から1週間くらいの日付が一般的です。

ただし信頼関係が破壊されていなければ解除の効果は生じません。信頼関係が破壊されているか判断することは簡単ではないため事前に弁護士にご相談ください。

 

明け渡し請求訴訟

契約が終了しても立ち退きに応じてくれないこともあります。このようなケースでは訴訟など裁判所での手続きが必要となります。訴訟を起こすことで裁判上の和解が成立することもあります。はじめから話し合いで解決を目指す民事調停もあります。

 

＜関連記事＞債権回収における民事調停とは？手続きの流れを分かりやすく解説

 

強制執行

裁判で立ち退きを命じてもらったとしても明け渡してくれないことがあります。その際は強制執行をすることになります。明け渡しは執行官に申し立てて実行してもらいます。

 

強制執行の費用については「家賃滞納発生後の強制退去の進め方とその対応方法を弁護士が解説」をご参照ください。

 

立ち退き交渉を弁護士に相談するメリット

立ち退きは時間や費用をできるだけかけないことが大切です。弁護士に相談することで以下のようなメリットがあります。

 

法的なサポートを受けられる

立ち退きを求めるためには貸主都合の場合には正当事由の有無が重要となります。借主に問題があるケースであっても信頼関係の破壊がなければ立ち退きを強制できません。弁護士に相談することで立ち退きに必要な方法を具体的にアドバイスしてもらうことができます。例えば立ち退き料が必要なケースなのか、必要としていくらくらいが相場なのか事前に知っておくことで交渉の難易度が変わります。

 

トラブルを回避できる

借主に契約違反があるケースでは貸主が立ち退きを強引に進めるケースがありトラブルとなることがあります。また貸主側の都合で立ち退きを求めると借主からの反発を招くこともあります。弁護士が間に入ることで法的な根拠に基づいた交渉が可能となり無用なトラブルを防ぐことができます。

 

早期解決となる可能性がある

弁護士が介入することにより類似の事案など客観的な根拠に基づいて交渉できるため、解決までの時間を短縮することができます。

 

※定期建物賃貸借や契約で解約権を定めている場合などケースによって対応が異なることがあります。

 

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まとめ

・立ち退きを求める理由には、「貸主都合のケース」と「借主の契約違反のケース」があり対応が異なります。

・貸主都合により立ち退きを求めるには立ち退きを求める正当な事由が必要です。特に重視されるものとして立ち退き料があります。

・借主に家賃滞納などの契約違反がある場合には契約を解除して立ち退いてもらうことができます。立ち退き料は不要です。ただし信頼関係が破壊されることが必要であり軽微な違反では強制的に立ち退いてもらうことはできません。

・貸主都合による立ち退きを求めるには更新拒絶通知などを一定の期間内に送付するなど法定の要件を満たす必要があります。契約違反による解除をする際も解除通知が必要です。証拠を残すため配達証明付内容証明郵便を利用します。

・交渉の際は立ち退きを優先し家賃債権の回収は立ち退き後に行うなど柔軟に対応することも大切です。

・立ち退き交渉がうまくいかないときは訴訟や調停を検討します。

 

立ち退きでお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

家賃回収や立ち退きでお困りの方へ。

 

立ち退きは交渉によって行うことが基本です。

借主は生活が大きく変わることに不安を抱えています。当事者である大家さんから立ち退きを求められてもそれが正当な要求なのか借主としては疑問に感じます。そのため第三者である弁護士に間に入ってもらうことが大切です。裁判例など客観的な事実を根拠に交渉することができるため借主の納得を得やすくなります。

 

当事務所は不動産法務に力を入れており立ち退きや家賃債権の回収を行っております。

交渉がうまくいかない場合には法的な手段をとることもありますが、執行官と連携して強制執行を迅速かつ円滑に行っており、立ち退き問題について適切に対処することが可能です。

 

※借金などの債務の返済ができずお困りの方はこちらの記事をご参照ください。