賃貸物件のオーナーをしていると家賃滞納の問題に頭を悩ませることになります。滞納が生じないために賃借人の信用状態を厳しくチェックし勤務先や収入、資産、家族構成、連帯保証人の属性などでふるいにかけることになりますが完全に滞納を防ぐことはできません。契約段階で厳しく審査することも必要ですが滞納が生じた場合の対応方法も重要です。家賃の滞納が発生したときに対処法をあらかじめ決めておけば大きなトラブルにはなりにくいのです。
この記事では滞納家賃の回収をするための対処法について解説していきます。

滞納家賃の催促を諦めない

高級マンションでもない限り1部屋ごとの毎月の賃料というのはそれほど大きなものではないかもしれません。しかし少額であっても賃料は毎月継続的に生じるものであるため根本的な解決を図らなければ滞納額は雪だるま式に増えていくことになります。
しかも滞納世帯が一つとは限らず複数同時に滞納が発生することもあります。戸数が多いほどそのリスクは高くなり特に大規模マンションでは経営に大きな影響を与えることになります。

投資用のマンションとして1室のみ所有している場合にも不動産購入の際に組んだローンの返済が難しくなったり、修繕等の費用が賄えなくなったりするおそれがあります。

このように滞納家賃の問題はたとえ毎月の賃料が少額であっても甘く見ると危険であり、早めに対処しなければ大きな問題に発展することがあります。
たとえ少額であったとしても賃料の請求は確実に行い一軒一軒ていねいに回収していくことが必要です。

家賃滞納の回収方法とその手続きの流れ

家賃の滞納が発生した場合の基本的な対処法を見ていきたいと思います。滞納の原因はさまざまであり振り込み忘れや口座残高不足などの一時的なものから失業等による長期的なものまであるため対策が異なります。

基本的な回収手続きの流れは、1．電話や訪問での催促、2．書面での催促、３．内容証明郵便の送付、４．法的手続き（支払督促、訴訟、強制執行）となります。

連帯保証人がいる場合には賃借人本人と同様の対応をとっていくことができます。

電話や訪問での催促

滞納家賃の回収のポイントは「スピード」です。入金確認ができなかった時点で迅速に行動する必要があります。滞納の原因を知ることも今後の滞納を防ぐ上で有効です。
電話や訪問での催促は相手と直接話ができるため滞納を早く解消可能であり、また原因を知ることも可能です。単なる口座残高の不足で一時的に引き落としできなかっただけであれば次回以降滞納のおそれは低いと判断できますし、失業や怪我や病気で支払いが困難になっていることがわかれば明渡しなどに備えることもできます。

書面での催促

電話や訪問をしても相手と連絡をとることができないようなケースでは書面での催促を行います。その際家賃滞納の原因がわからないため、入金が確認できない事実と早期に支払いをお願いする内容にとどめ高圧的なものにならないように注意します。
書面には滞納額や振込先、支払期限を明記しておきます。支払期限が不明確だと滞納が続いた場合に次の行動に出るタイミングがわからなくなってしまいます。期限が過ぎた段階で速やかに他の回収方法に移ることができます。
再三の催促にも関わらず支払いに応じてもらえないときには、契約解除や連帯保証人への連絡、法的手段を予告することが有効です。

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内容証明郵便の送付

電話や訪問、通常の書面での催促では効果がなかった場合にはより強力な回収手段を用いる必要があります。特に相手が一切連絡を入れてこないような悪質なケースでは家賃回収を本気で行っていることを態度で示す必要があります。
その際もっともよく使われる方法が内容証明郵便です。どのような内容の文書を、いつ、誰から誰あてに送付したかを郵便局が証明してくれるサービスです。
証拠として残ることから賃借人に強いプレッシャーを与えることができます。法的手段をとる前提として送付することが多いため文面には期限までに支払いがない場合には法的対応をとることを予告しておきます。
特に弁護士が送付すれば強いインパクトを与えることができるため支払いに応じてもらいやすくなります。

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連帯保証人への請求

保証契約を結んでいるときには連帯保証人に請求することも可能です。賃貸借契約は更新されることがありますが原則として更新後の滞納家賃についても請求可能です。
ただし契約内容によっては契約更新後の家賃について請求できないことがあり、また滞納期間があまりに長期に及んでいるときには全額の請求ができない可能性があります。ケースによって違いがあるため弁護士にご相談ください。

2020年4月1日に民法が改正されたため同日以降に保証契約を結ぶ場合（合意による更新を含む。）には特に注意が必要です。主要な改正点は保証限度額（極度額）を定めなければならない点です。金額を制限する直接的な規定はありませんがあまりに大きな金額では極度額を定めた意味がないため無効となる可能性があります。また保証人のなり手がいなくなるという問題もあるためバランスのとれた金額にしなければなりません。

毎月の賃料をもとに計算するのが妥当と考えられ標準的な契約期間である2年分の賃料が目安となります。1年分以下の金額では明渡しまでの時間的猶予や火災等の損害金も考えると少なすぎるおそれがあります。
極度額を定める際には必ず金額で定めるようにしてください。「○か月分の賃料」などと定めると無効となる可能性があります。
物件の賃料や使用目的などによって妥当な金額は変わるため一度顧問弁護士に相談されることをおすすめします。

民事調停

話し合いによる解決が期待できる場合には裁判所の民事調停手続きを利用することもできます。裁判官と民間人から選ばれる調停委員を交えて裁判所で話し合いを行い問題の解決を目指します。当事者だけでは解決できない問題であっても第三者が加わることにより解決できることもあります。

民事調停の利点は円満な解決が期待できることです。調停が成立した場合には調停調書が作成されることになりますが判決正本と同様の効力があるため、調停で約束された義務を賃借人が守らない場合には強制執行していくことも可能です。

ただし、任意の交渉となるため相手が話し合いに応じてくれない場合には利用できないデメリットがあります。

支払督促

明渡しまで求める場合には訴訟を行う必要がありますがすでに退去済みのようなケースであれば支払督促も利用できます。

支払督促とは、簡易裁判所の書記官に金銭その他の代替物の支払いを命じてもらう制度です。強制力があるため借主が異議を申し立てなければ賃借人の財産に強制執行していくことができます。書面審理のみで利用することが可能なためハードルの低い制度ですが異議が出されると通常の訴訟に移行する点には注意が必要です。

少額訴訟

賃料や損害金などの金銭請求にしか利用することができませんが少額訴訟という簡易な手続きも選択肢となります。

60万円以下の請求に限定されますが原則として1日で審理から判決までなされるため問題の早期解決が期待できます。普通の訴訟が少なくとも数か月は解決までに時間がかかることを考えると滞納賃料が少額のうちであれば回収までの時間を大幅に節約可能です。

判決で終わるとは限らず和解も可能です。話し合いに応じてもらえない相手と交渉できる機会ともなります。

＜関連記事＞少額の売掛金の回収と少額訴訟のやり方、費用、メリット、デメリットを解説

通常訴訟

60万円以上の滞納家賃や損害金を請求するには少額訴訟を利用することができないため通常訴訟を起こす必要があります。また賃借人に賃貸物件から退去してもらいたいときにも通常訴訟になります。

少なくとも判決までに数か月かかる点がデメリットと言えますが根本的な解決をすることが可能です。相手とうまく交渉できれば和解となり早く解決できることもあります。

連帯保証人から回収したい場合には連帯保証人に対する訴訟も検討します。

＜関連記事＞債権回収の民事訴訟！知っておきたいメリットとデメリット、手続き、流れを解説

強制執行（差押え）

仮執行宣言付支払督促や勝訴判決を得たとしても相手が任意に支払いに応じてくれるとは限りません。そのような場合には賃借人や連帯保証人の財産に対し強制執行を行う必要があります。

財産の調査

訴訟を行う場合にはあらかじめ差押え可能な財産について調べておく必要があります。めぼしい財産が見つからなければ時間をかけて訴訟を行っても回収することができないからです。

差押え可能な財産には一部制限がありますがさまざまなものが対象となります。債権回収の容易性を考えると預金債権が代表的です。預金者である債務者に代わって債権者が預金の支払いを請求することができます。

ですが家賃について口座振替を利用している場合には引き落としが失敗している以上口座残高が十分でない可能性が高いため他の口座を探すか給料債権など別の財産を検討することになります。

給料債権は勤務先がわかれば差押え可能です。ただし給料全額を差押えすることはできません（預金であれば全額差押え可能です。）。賃貸借契約を結ぶ際に勤務先を記入してもらいますが滞納家賃の回収のためにも重要な項目です。自動車やバイクなどの動産も強制執行の対象となります。

連帯保証人の財産

連帯保証人についても取引先金融機関を調査することで預金債権を差し押さえることが可能です。他にも給料や不動産、自動車などがあれば差押え可能です。

建物明渡し請求

賃貸物件そのものを明け渡してもらいたいこともあります。今後も賃料の滞納が想定されるようなケースでは物件からの立ち退きも検討することになります。

解除の要件

建物の明け渡しを求めるためには賃貸借契約の解除が必要です。賃借人は賃借権に基づいて建物を占有していますが賃料を滞納したからといって直ちに賃借権がなくなるわけではないからです。

一般的に契約は債務不履行があった場合、催告をして相当な期間内に履行されないと解除することができます。ですが賃貸借契約については信頼関係が破壊されるようなケースでないと解除が認められていません。

家賃の滞納についていえば1か月程度では足りないと考えられており、3か月以上の滞納が解除できる目安とされています。

解除の方法

解除の通知は必ず内容証明郵便で行います。「通知なんて受け取っていない」と言い逃れされないためです。催告書と解除通知を分けて送る必要はなく、催告書に「支払期限までに支払いがないときには改めて通知することなく期限経過をもって解除する」と記載しておけば、信頼関係が破壊されているなどの要件を満たしている限り解除の効果が生じます。支払期限は発送日の1週間程度先の日付にします。

問題は内容証明郵便を受け取ってもらえないケースです。これを防ぐためには内容証明の文面に普通郵便でも送付したことを記載しておき特定記録郵便も同時に発送することです。

特定記録郵便は差し出した記録が残るだけですが郵便受けに投函されるため相手の受け取りは不要です（インターネット上で配達状況の確認はできます。）。これにより解除の通知が到達したと判断してもらいやすくなります。
解除の効力は意思表示が相手に到達すれば生じるため相手が内容を読んでいなくてもかまいません。

明渡し請求訴訟

契約が解除されたのに占有を続ければ不法占拠となりますが自分から出ていってくれないこともあります。このような場合には建物明渡し訴訟を提起することになります。滞納賃料も一緒に請求していくことが可能です。

賃借人が解除の効果を争っているようなケースでは解決までに少なくとも数か月かかる可能性があります。相手が争ってこなかったり和解が成立したりすれば短期間で終了します。

内容証明など証拠をしっかり揃えておくことで争いの余地をなくし解決までの時間を短くすることができます。適切な証拠を集めるためには弁護士からアドバイスを受けるようにしてください。

勝訴判決を得たとしても明け渡してもらえないときには強制執行が必要となります。強制執行は専門性が強く難易度が高いため弁護士にご相談ください。

敷金を充てると言われたら

賃借人から敷金や保証金を滞納家賃の支払いに充てたいと言われることがあります。借主によっては「相殺」という表現を使うこともあります。

敷金や保証金の目的は物件の損壊による損害賠償金や賃料が滞納された場合の担保です。賃貸借契約が継続されていれば担保金が必要な状況に変わりはないため賃借人から相殺することはできません（民法622条の2第2項後段）。

契約が解除されたとしても建物を占有し続けている限り不法占有による損害賠償金（不当利得）が生じますし、物件損壊のおそれもあるため担保が必要なことに変わりはありません。敷金の返還請求ができるのは建物を明け渡したときです。返還請求権が生じていない以上借主から相殺を求めることはできません。

相殺を理由に賃貸借契約の解除を無効だと主張されることもありますが以上のように相殺自体が認められないため解除の効果に影響はありません。

＜関連記事＞相殺による債権回収の基本4つのポイント

賃貸人からの充当

これに対し賃貸人から充当することは可能です（民法622条の2第2項前段）。もっとも充当できることと充当した方がいいかという問題は別の話です。

賃貸借契約を解除する前に充当してしまうことにはリスクがあります。滞納賃料に敷金が充当されると滞納状態が解消されてしまうからです。一見問題がなさそうにも思えますが債務不履行状態が解消されることで賃貸借契約を解除することができなくなってしまうのです。しかも担保である敷金が減ってしまいます。契約書に敷金を差し入れることが明記されているはずですので改めて敷金を請求することは可能ですが毎月の家賃を滞納している状態では支払いを期待することはできません。

契約を解除した後であっても借主が建物を明け渡す前に敷金から充当してしまうと不法占拠による損害金や原状回復費用等の担保がなくなってしまいます。

このように建物の明渡し前に敷金から充当することはリスクが高くおすすめできません。

弁護士への依頼

滞納家賃の回収はコストや時間、労力などを考えながら効率よく行う必要があります。債権回収は法律に適合するように行わなければならないため細心の注意も必要です。特に裁判所を利用した法的手段をとる際には専門性が高く慣れていないと難しいといえます。

債権の回収は迅速に行わなければなりません。債権は一定期間経過すると時効によって消滅してしまいますし他の債権者にめぼしい財産を差し押さえられてしまうこともあります。自己破産されてしまうこともあります。

時効にかかったり自己破産されてしまったりすると滞納家賃の回収は困難となります。回収の確実性を高めるためには弁護士に依頼する必要があります。

また、弁護士であれば訴訟に至らずに解決できることも多くあります。多くの賃借人は弁護士から請求を受けると自分から滞納した家賃を支払おうとします。支払わなければ訴訟を起こされたり給料を差し押さえられたりする実感が湧きやすいからです。

そのため弁護士から電話や内容証明などで連絡を受けただけで家賃滞納の問題が解決することがあります。時間や労力、費用を節約するためにも一度弁護士に相談されることをおすすめします。

＜関連記事＞債権回収は弁護士に依頼した方がよいのか？メリット、注意点をしっかり、分かりやすく解説

違法性の高い家賃催促は避けるべき

債権を持っているからといってどのような手段を使ってもいいわけではありません。方法によっては不法行為による損害賠償請求を受けたり犯罪となったりすることがあります。

電話や訪問での催促

電話や訪問をして催促することも可能ですが相手のプライバシーなどを侵害しないように注意が必要です。頻回での催促や早朝や深夜の連絡はトラブルになりやすいので気をつけてください。

参考になるものとして貸金業者の規制があります。午後9時～午前8時までは正当な理由なく債務者に連絡してはいけないことになっています。債務者の承諾や他の方法では連絡できないようなときは正当な理由があるとされます。

訪問した際に退去を求められたときには賃借人の指示に従うようにしてください。退去せずに居座ると不退去罪に問われたり慰謝料請求を受けたりすることがあります。

他にも威圧的な言動をとると問題とされやすいため注意が必要です。

鍵の交換や荷物の搬出

法的な手段をとらずに自分で権利を実現する行為を自力救済といいますが原則として違法とされます。

借主の留守中に鍵を交換してしまう大家さんがいますが違法性の高い行為です。住居侵入罪に問われることもあります。たとえ借主が行方不明であったとしても勝手に鍵を交換することはできません。契約書に鍵を交換できると書いてあったとしても無効です。

室内にある荷物や駐車場の自動車の撤去も許されません。器物損壊罪などに問われるおそれがあります。

債務者や保証人以外への請求

家賃の支払いについて支払義務を負うのは債務者本人と保証人です。親族であっても支払義務はなく請求することはできません。義務者以外に請求すると債務者に対するプライバシーの侵害や請求を受けた者の私生活を侵害したとして慰謝料請求を受けるおそれがあります。職場への連絡も不用意に行うと不法行為となるおそれがあります。

張り紙

玄関ドアに家賃の支払いや連絡を求める旨の張り紙をするケースがあります。これらの行為は名誉毀損にあたる可能性があるためするべきではありません。実際に訴訟を起こされ慰謝料請求が認められたケースもあります。

たしかに他に連絡をとる手段がなかったり滞納が長期に及び滞納額が多額に上っていたりするような事情があれば違法性が否定される可能性もありますが訴えられるリスクがある以上するべきではありません。

管理会社への回収の依頼（非弁行為）

債権回収は原則として弁護士にしかできません。管理会社ができるのは入金が多少遅れている借主への形式的な催促です。支払いを拒否している借主への内容証明の送付などは非弁行為として罪に問われることがあります。

回収業務を専門家に外注してしまうことは合理的ですが必ず法律事務所に依頼するようにしてください。

＜関連記事＞滞納家賃を回収する方法！弁護士が教える家賃滞納時の対応方法

家賃にも時効は存在する

消滅時効とは一定期間が経過すると権利が消滅する制度のことです。家賃債権も放置しているとそのうち消滅することになります。

2020年4月1日に民法が改正され、債権は権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使することができる時から10年で消滅することになりました。

家賃債権であれば家主は支払期限を通常知っていますから「5年」で消滅することになります。

ただし、時効期間は更新したり完成が猶予されたりすることがあります。例えば、催告をすれば一定期間完成が猶予されますし、債務者が権利を承認すると時効期間がリセットされ再び5年経たないと消滅しません。

家賃の滞納があったときには賃借人に家賃の滞納があることを書面で認めてもらうことで時効期間が更新されることになります。

時効期間が間近に迫っているときには内容証明郵便を送付することで時効の完成を猶予し、その間に訴訟を行うことで消滅時効にかからないようにすることができます。

＜関連記事＞債権回収、借金には、時効がある！消滅時効とその対処方法について解説！

まとめ

・家賃滞納の問題はひと月あたりの金額自体は少額であったとしても継続的に滞納が生じやすいという特徴があります。回収の機会を逃して放置してしまうとトータルでは高額の滞納金となります。特に同時に複数の世帯で滞納が生じると経営に大きな影響を及ぼします。
・滞納家賃の回収の流れは、1．電話や訪問での催促、2．書面での督促、3．内容証明での督促、4．法的手段での回収が基本です。
・電話や訪問での催促は相手の状況を確認できるため滞納の原因を突き止めやすく今後の方針を立てるのに役立ちます。ただし、深夜や早朝、頻回での督促や退去を求められたのに居座るなどの行為は違法行為となることがあります。
・悪質なケースでは内容証明郵便で支払期限内に支払われなければ契約を解除する旨、法的手段をとることを通知します。特に弁護士が送付することで支払いに応じてもらいやすくなります。
・契約の解除には滞納が3か月以上必要です。
・任意に支払いに応じないときには訴訟により滞納家賃の支払いや明け渡しを請求します。
・敷金を滞納家賃に充当して欲しいという要求に応じる必要はありません。
・家賃にも時効があるため早めに弁護士にご相談ください。

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