家賃滞納が発生したら家賃の回収を行うことも必要ですが状況によっては強制退去も検討することになります。家賃の回収だけでなくこれ以上損失を増やさないことも適切な対応方法となるからです。

この記事では家賃滞納が発生した場合の対応方法として強制退去の進め方について解説していきます。

家賃滞納の際強制退去は可能なのか？

借家人は借地借家法で手厚く保護されておりたとえ契約に定めてあったとしても借家人に不利な条項は無効となることもあります。退去も簡単にさせられないことは大家さんであればご存知かと思います。そのため家賃滞納による強制退去は難しいと思われるかもしれません。

強制退去とは

強制退去とは、建物内の物品を取り除いて借主を建物から強制的に退出させることをいいます。通常は大家さんへの引き渡しも必要となりますが引き渡しも含めて「明渡し」といいます。必要な書類を用意し裁判所に申し立てることで明渡しを求めることができます。

強制退去の条件

家賃滞納を理由に強制退去させることは可能です。しかし借主は契約に基づいて居住しているため賃貸借契約の解除が条件となります。

一般的な履行遅滞による契約解除の方法は、債権者が相当期間を定めた催告をしてその期間内に支払いがない場合に解除の通知をすることで行います。

しかし高度な信頼関係を前提とする継続的な契約の場合には「信頼関係の破壊」が要件の一つとなります。賃貸借契約も当事者間の信頼関係が要素となる契約なので信頼関係が破壊されていることが解除の条件となります。

家賃滞納を理由に解除するには信頼関係が破壊されるほどの期間滞納していることが必要です。一般的には少なくとも3か月以上の滞納が必要とされています。

ただし、あくまで信頼関係が破壊されていることが要件であり滞納期間はその判断材料の一つにすぎない点に注意が必要です。そのため2～3か月の滞納で解除できることもあればそれ以上滞納していても解除できないこともあります。個別のケースによって結論が変わることに注意してください。

強制退去を進める流れとその費用

明渡しの基本的な方法と必要な費用について解説します。

強制退去を進める流れ

家賃の支払いが期待できない場合にはその対応方法として明渡しを進めていくことになります。

賃貸借契約の解除

借主が建物に居住できる理由は賃借権をもっているからです。家賃の滞納があったとしても当然には賃借権はなくなりません。賃借権は賃貸借契約により生じるため解除されれば賃借権を失い借主は不法に建物を占拠している状態になります。そこで契約の解除が強制退去の成否を分けることになります。

解除には内容証明郵便を使います。証拠として残す必要があるからです。「期間内に支払いをしないときには本通知をもって解除する。」旨記載し送付します。期間は到達予定日から1週間程度先の日付が妥当です。期間内に支払いがなければ改めて通知しなくても解除されます。

＜関連記事＞債権回収の内容証明作成方法を弁護士が解説！債権回収を効率よく解説！

訴訟

訴状を作成し証拠書類を添付して管轄裁判所に提出します。しばらくすると1か月ほど後に期日が指定され出頭を求められます（弁護士に依頼していれば弁護士が出頭します。）。借主に対しても訴状や呼出状、証拠の写しなどが送付されます。

被告が裁判所に出頭せず答弁書も提出しないときには貸主の言い分をすべて認めたことになるため1週間程度で勝訴判決がもらえます。相手が争ってきた場合には数か月かかることもあります。相手が交渉に応じる場合には途中で和解することもできます。訴訟上の和解であれば和解調書が作成され判決と同様に強制執行することもできます。

＜関連記事＞債権回収の民事訴訟！知っておきたいメリットとデメリット、手続き、流れを解説

強制執行

強制執行するためには債務名義が必要です。債務名義とは請求権の存在や内容を公証する文書のことです。確定した判決書などをもとに執行官に明渡しを申し立てます。判決に仮執行宣言が付されていればこれも債務名義となるのでたとえ控訴されたとしてもすぐに退去させられます。

執行官はあらかじめ現場に行き借主に自主的に出ていくように期限を定めて催告します。執行官が室内に入り執行の下見が行われ執行断行日に必要な人員や機材などを確認します。借主が留守中でも行われ壁や冷蔵庫など目立つ場所に執行日等を記載した公示書が貼付されます。

強制執行を実施した際に搬出した荷物については倉庫に保管されますが期限内に引き取られないときには売却・廃棄されます。売却代金は供託されるため還付請求権を差し押さえて債権回収することも可能です。執行そのものは鍵を交換し新しい鍵を貸主に渡して終わりです。

強制退去にかかる費用

建物の明渡しには弁護士費用と裁判所に納める費用等がかかります。裁判所に納める費用については借主に請求可能です。

＜弁護士費用＞

弁護士費用は着手金と成功報酬金の2種類があります。着手金を取らない事務所もあります。一方が安くても他方が高く設定されていることがあるためトータルの金額に注意してください。

費用項目

費用目安

相談料

5,000円～/30分

着手金

20万円～45万円

成功報酬金

30万円～60万円

※この他に出張費等が加算されることがあります。

法律事務所によって報酬体系が異なりますが賃料が高いほど高額になりやすい傾向があります。比較的簡単な事案であっても40万円程度はかかることが多いです。

＜関連記事＞債権回収は弁護士に依頼した方がよいのか？メリット、注意点をしっかり、分かりやすく解説

＜その他の費用（実費）＞

裁判所や執行官に支払う予納金や作業員への報酬、荷物の搬出、保管費用など各種の費用がかかります。

費用項目

費用目安

明渡し訴訟予納金・切手代

15,000円～

（固定資産税による）

強制執行予納金

65,000円

（東京地裁の場合）

作業員代等の実費

15万円～

※固定資産税が高いほど、対象人数や荷物が多いほど費用がかかります。

特に作業員代等の実費がかなりの部分を占めます。ワンルームマンションで荷物が少ないようなケースでも20万円程度かかるため同居人が多い場合や店舗のようなケースではその数倍かかることがあります。引っ越しのおまかせパックを利用しさらに保管費用等がかかると考えればイメージが湧きやすいと思います。

強制退去をさせる際の注意点

勝訴判決を得たとしてもそれだけで裁判所が当然に明渡しを実行してくれるわけではありません。あらためて裁判所（執行官）に対し強制執行の申立てをする必要があります。判決書があるからといって実力で退去させることがないようにしてください。実力で解決しようとする行為を自力救済といいますが禁止されています。問題となりやすいケースとして次のようなものがあります。

鍵を勝手に変える

借主の部屋に勝手に入り鍵を交換してしまう方がいらっしゃいます。他人の住居に無断で立ち入る行為は住居侵入罪に当たる違法行為です。たとえ賃借権がなく不法占有であったとしても裁判所を通じて解決しなければいけません。

荷物を搬出する

留守中に荷物を廊下などに出してしまうことも許されません。住居侵入罪となるほか器物損壊罪に問われるおそれもあります。

脅迫的な言動

賃貸借契約が解除されたのに居座り続けることは問題ですが高圧的な態度で退去を迫ると脅迫罪や強要罪に問われることがあります。

頻繁な訪問や居座り

頻繁な訪問や借主から退去を要請されたのに居座ったりすることも違法行為となりえます。特に退去要請を受けたのに大家さんが借家から出ていかないと不退去罪に問われることがあるため注意が必要です。

＜関連記事＞賃貸物件所有者必見！滞納家賃の回収成功させる方法弁護士が解説

強制退去が認められない場合もある

家賃滞納があっても明渡しを実施できないこともあります。

信頼関係の破壊がない

賃貸借契約の解除が明け渡しの前提ですが家賃滞納があっても信頼関係が破壊されたといえなければ解除が認められません。解除通知を送ったとしてもそれで解除が成功するとは限らないのです。解除がされていないと費用や時間をかけて訴訟を起こしたとしても敗訴してしまいます。確実に解除するには弁護士に事前に相談する必要があります。

解除が有効になされていない

契約を解除するには原則として催告することが必要です。ですが賃貸借契約書に催告をしないで解除できるとする無催告解除特約がついていることがあります。この特約を利用して催告せずに解除通知を送るケースがありますが裁判で解除が否定されることがあります。この特約自体が否定されることもありますし滞納期間が短い等の理由により個別に否定されることもあります。そのため無催告解除特約がある場合であっても催告をしたほうが確実です。解除の効果に疑問があるときには弁護士にご相談ください。

債務名がない

強制退去させるためには明渡しに関する債務名義が必要です。たとえ公正証書や家賃に関する判決とっていたとしてもそれだけでは明渡しを求めることはできません。あらためて訴訟を起こす必要があります。

まとめ

・家賃滞納により強制退去をするには信頼関係が破壊されることが必要です。家賃滞納のみであれば3か月以上の滞納が目安です。

・強制退去させるには賃貸借契約の解除が必要であり内容証明郵便で通知し証拠に残します。

・強制退去させるには訴訟を起こし債務名義を得ることと強制執行をするという2段階の手続きが必要です。

未収金、売掛金の回収でお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

債権回収についての報酬の支払いは完全成功報酬制となっており未収金が入金されてはじめて報酬が発生するため万が一回収に至らなかったときには費用は生じません。

「着手金0円」、「請求実費0円」、「相談料0円」となっておりご相談いただきやすい体制を整えております。

※法的手続きやご依頼の状況により一部例外がございます。くわしくは弁護士費用のページをご覧ください。

人気記事