賃貸物件をオーナー自ら使用したい場合や入居者による迷惑行為などにより立ち退きを求めることがあります。交渉により立ち退きに応じてもらえれば問題ありませんが立ち退きを拒否されることもあります。

この記事では、賃貸物件の立ち退きを拒否された場合の対処法などを解説します。

 

立ち退き請求とは

不動産の権利者から占有する人に対して物件から退去するように求めることを立ち退き請求と呼びます。主に賃貸人が賃借人に賃貸物件からの退去を求めることを指します。賃貸借契約に基づいて物件を貸し渡している場合には契約の解除や更新拒絶により相手の賃借権を失わせることが必要です。

立ち退き請求を考える際には、「借主に問題がないケース」と「問題があるケース」に分けて考えることが大切です。

立ち退きを求めるには契約の解除や更新拒絶により相手方の物件を利用できる権利をなくす必要がありますが、物件のオーナーが自由に解除・更新拒絶できるわけではありません。建物の賃貸借や建物の所有を目的とする土地賃貸借では賃借人が手厚く保護されているからです。借地借家法という法律で一定の要件を満たさないと賃借権を失わせることができないことになっています。

更新拒絶や期間の定めのない賃貸借について解約を申し入れる際には正当事由が必要とされており、賃借人に契約違反があっても信頼関係が破壊されるほどの事情がなければ解除できず立ち退きを拒否されることがあります。

 

立ち退き請求が認められる事例

立ち退き請求が認められるものとしては以下のようなケースがあります。

 

契約期間の満了による賃貸借終了

通常の建物賃貸借については契約期間が満了したとしても当然に契約が終了するわけではありません。一定期間の間に更新拒絶通知をしなければならず拒絶するにも正当な事由が必要とされます。正当事由のある更新拒絶通知をして賃貸借契約を終了できれば立ち退き請求が可能となります。

これに対して「定期建物賃貸借」については期間満了により確定的に契約が終了します。法定の期間内に契約終了の通知をすることで立ち退きを求めることができます。立ち退きを容易にしたい場合には定期建物賃貸借の利用も選択肢となります。

 

建物の老朽化により居住が困難な場合

解約申し入れや更新拒絶をする際には正当な事由が必要です。正当事由があると言えるかは貸主の事情や借主の事情などいろいろなことを検討することになります。

例えば、適切に建物を管理していたものの建築年が古く耐震性などが問題となり人が居住し続けることが危険であり応急的な工事では解決しないようなケースでは正当事由が認められやすくなります。

 

入居者に債務不履行がある場合

賃貸借契約で定められた約束事に入居者が違反した場合には契約を解除できることがあります。契約違反があれば契約を当然に解除できるようにも思えますが、賃貸借契約の場合には簡単に解除できないことになっています。契約違反が賃借人との信頼関係を破壊するほどでないときには解除が認められません。入居者の生活に大きな影響があるからです。

例えば、家賃の滞納であれば1回だけ支払いを忘れてしまったような場合には信頼関係が破壊されたとは言えませんが、3カ月以上の滞納など長期にわたり滞納しているようなケースでは信頼関係が破壊されたと判断されやすくなります。

ほかにも無断転貸や近隣住民から騒音等の苦情が複数寄せられているなど重大な契約違反があれば信頼関係が破壊されているとして立ち退きを要求できる可能性があります。

 

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立ち退きを拒否されないためのコツ

立ち退きは話し合いで解決することが基本です。入居者に契約違反があっても法的手続き以外の方法から検討します。

 

早めに立ち退き交渉を始める

立ち退きを実現するには話し合いが基本となるため相手方の事情に配慮することが大切です。立ち退きを求められた入居者は物件探しをしなければならず引っ越し業者の手配や各種事務手続きなど時間がかかります。そのためなるべく早く立ち退きについて借主に伝えておくことが大切です。立ち退き期限が短いと物件が見つからず立ち退きを拒否されるリスクが高まります。

 

適切な立ち退き料を用意する

立ち退き料を支払うことで立ち退きが成功しやすくなります。解約や更新拒絶における正当事由が不十分であっても相場にあった立ち退き料を提示することで正当事由が認められることもあります。入居者が立ち退きを拒否する理由の一つが転居に伴う経済的な負担、損失です。そのため立ち退きにより生じる損失を負担することで立ち退きを拒否する理由を減らし立ち退きを実現しやすくします。

 

立ち退きを拒否された場合の対処法・強制執行までの流れ

入居者が立ち退きを拒否する理由にもよりますが一般的には以下のような対処法があります。

 

契約違反の改善依頼

契約違反が立ち退きをしてもらいたい理由であれば信頼関係を破壊するほどの重い違反が必要です。軽微な違反であれば入居者に改善を依頼することで問題の解決を試みることも必要です。例えば賃料の滞納や騒音トラブル、無断でのペット飼育があった場合に注意をすることで問題が解決することもあります。

これに対して長期の賃料滞納など改善が見られない場合には立ち退きを請求していくことも必要です。

 

連帯保証人への連絡および請求

賃料の滞納がある場合には連帯保証人に請求していくことも可能です。連帯保証人への連絡が遅れると滞納額が大きくなってしまうため連絡が遅れないように気を付けた方がいいでしょう。トラブルを避けるためあらかじめ入居者に対して連帯保証人に請求することを伝えておいた方がいいかもしれません。

 

内容証明郵便の送付

家賃滞納など契約違反の状態が継続している場合、口頭などでの簡易な注意では改善しないときには内容証明郵便を送付して警告する方法もあります。内容証明郵便は通常の郵便と異なり入居者にプレッシャーをかけやすいため違反行為を改善してもらえることがあります。

また、内容証明郵便は誰が誰に対しどのような内容の文書をいつ送付したか郵便局が証明してくれるものです。そのためどのようなトラブルがいつから発生しているのか証拠に残るため法的な立ち退き手続きを行う際に有利になる可能性があります。

 

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賃貸借契約の終了・解除

立ち退きを拒否させないためには賃貸借契約を適法に終了させる必要があります。解約や更新拒絶を行う際には入居者に対し一定の通知を行う必要があります。通知をするには正当事由が必要となります。

契約違反による解除の場合にも一定の通知が必要です。この場合には信頼関係が破壊されていることが必要です。

いずれの通知も証拠に残すことが大切であり賃貸借契約の終了時期を明確にするためにも配達証明付き内容証明郵便で行うようにします。

 

裁判所での明渡し手続き

賃貸借契約の終了手続きをしたにもかかわらず入居者が立ち退きを拒否している場合には法的な手続きをとる必要があります。裁判所に訴訟を申し立てて賃貸借契約が終了したことを証拠によって証明していきます。

通常の解約や更新拒絶が理由のときには立ち退きを求める正当事由の有無が争われることになります。貸主と借主双方の物件を必要とする事情や立ち退き料などが審理されます。

契約違反による解除が理由のときには契約違反の程度が信頼関係を破壊しているかなどが審理されます。

 

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強制執行

裁判所が賃貸借契約の終了を認め明け渡しを命じてくれたとしても入居者が立ち退きを拒否することがあります。この場合にはオーナーは勝訴判決を得ているため強制的に立ち退かせることができます。裁判所の執行官に対して立ち退きに必要な申し立てを行い強制的に立ち退かせることになります。

 

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まとめ

・立ち退き請求とはオーナーから入居者に対し物件からの退去を要求することです。前提として賃貸借契約を終了させることになります。

・オーナーであっても入居者を自由に立ち退かせることはできません。解約や更新拒絶、契約違反による契約解除をして入居者の賃借権をなくすことが必要です。

・通常の解約や更新拒絶については立ち退きを求める正当事由が必要です。正当事由の有無は当事者の物件を必要とする事情や立ち退き料などをもとに判断します。

・契約違反があっても軽微な違反では解除できません。信頼関係が破壊される程度の違反が必要です。

・立ち退きは話し合いで解決することが基本です。早めに立ち退き交渉を始めることや十分な立ち退き料を提供し立ち退き拒否のリスクを減らします。

・話し合いでは解決せず立ち退きを拒否されるケースでは裁判所に明け渡し訴訟などを申し立てます。

 

立ち退き拒否でお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

立ち退きは交渉により行うことが基本です。その際に重要となるものの一つが「立ち退き料」です。立ち退き料は物件の価値や移転に伴う損失などから合理的に算出することが必要です。そのうえで入居者に対して立ち退き料の相場などを説明し納得してもらうことが立ち退きを成功させるために重要です。

立ち退き料の相場や正当事由の有無などはケースによって異なります。立ち退き拒否のリスクを減らすためには早い段階から不動産法務を専門にした弁護士に相談することが大切です。

当事務所は、立ち退きや滞納家賃の回収など不動産トラブルにも力を入れています。立ち退きなど不動産問題でお困りの場合はお気軽にご相談ください。

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