家賃の長期滞納や無断転貸、用法違反などの問題がある場合には明け渡し訴訟が選択肢の一つとなります。明け渡し訴訟は費用や労力がかかるため交渉により明け渡しを求めることが基本ですが最終的には訴訟が必要となります。

 

この記事では明け渡し訴訟の手順などを解説していきます。

 

※借金などの債務の返済ができずお困りの方はこちらの記事をご参照ください。

 

明け渡し訴訟とは

明け渡し訴訟とは、不動産について正当な権限がないにもかかわらず居住したり物品を置いたりして占有している者がいる場合に、人の退去や物品の除去を求める訴訟のことです。賃貸借契約を解除したのに賃借人が居座るようなケースで利用します。

不動産所有者の言い分が認められれば占有者に明け渡しが命じられます。明け渡しに応じないときには強制執行をすることで退去させることができます。

もっとも、明け渡し訴訟では時間や費用が掛かるため交渉による立ち退きができないか検討することが大切です。

 

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明け渡し訴訟を検討すべきケース

明け渡し訴訟を検討した方がいいケースは、賃借人との信頼関係が破壊されている場合において、話し合いで問題解決できないときです。明け渡しを命じてもらうためには相手に不動産を利用する権限がないことが必要です。賃貸借契約をしているときには契約を解除しなければなりませんが、そのためには信頼関係の破壊が要件とされています。

 

近隣からの苦情が頻発している

賃借人が騒音を立てるなどの迷惑行為を繰り返し近隣の住民から家主に多数の苦情が寄せられているような場合には明け渡し訴訟が検討できます。

特に同じアパートの複数の住人から繰り返し苦情が寄せられているようなケースでは他の住人が退去してしまい賃貸経営に悪影響を与えることも考えられます。このように苦情が大家さんに多く寄せられているようなケースでは賃借人との信頼関係が破壊されているとして裁判所に明け渡しを認めてもらえる可能性があります。

 

賃料を3か月以上滞納している

賃料を長期にわたり滞納している場合にも信頼関係破壊の理由となります。法律上は具体的な滞納期間が明記されているわけではありませんが、一般的には3か月以上の家賃滞納により信頼関係が破壊されたと認めてもらいやすくなります。

また、家賃滞納が継続すると賃貸経営に影響しやすいため滞納が長期化しているケースでは明け渡し訴訟も視野に早期に退去手続きを進めた方がいいでしょう。

 

契約違反が改善されない

一時的で軽微な契約違反であれば信頼関係が破壊されたとは言えません。例えば家賃滞納の原因が一時的な口座残高の不足のようなケースです。

ところが契約違反を改めるように警告しても改善しないケースがあります。契約違反の内容にもよりますが賃貸借契約を継続することが難しい違反について注意をしても改善されない場合には信頼関係が破壊されているものとして明け渡し訴訟を検討した方がいいでしょう。

 

身の危険を感じるようなトラブルがある

近隣住民や家主とのトラブルが警察の出動するような大きなトラブルに発展することもあります。自力でのトラブル解決が難しいときには問題が大きくなる前に弁護士に相談し明け渡し訴訟を含め法的なアドバイスを受けることが重要です。

 

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明け渡し訴訟の手順

家賃滞納のケースを想定して明け渡し訴訟の流れについて見ていきます。

 

書面による催促

口頭での請求に応じてもらえない状況であれば支払期限や請求額などを明確にした書面を作成し催促します。状況により支払いがなかった場合の対応として連帯保証人への連絡なども予告します。

 

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連帯保証人への連絡

連帯保証人がいる場合には滞納の事実を連帯保証人に連絡することも必要です。家賃は滞納すると金額が大きくなりやすいため連絡が遅れると連帯保証人との間でトラブルとなることがあります。滞納の事実を連帯保証人に知られたくない賃借人も多いため事前に賃借人に対して連帯保証人への連絡を予告することも効果的です。

 

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内容証明郵便による催告

家賃滞納が3か月以上になるなど信頼関係が破壊されているときには賃貸借契約を解除できます。解除するには基本的に催告が必要であり証拠に残す必要もあることから配達証明付き内容証明郵便で家賃を催告します。

到達日から1週間程度の日を支払期日として記載して期限内に支払いがないときの対応を明記します。支払いがないときには本通知書をもって契約を解除する旨を記載しておきます。

 

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契約解除

内容証明郵便で催告、解除通知を行い支払期限までに支払いがないときには（信頼関係破壊等の解除要件を満たしている限り）賃貸借契約は解除されます。これにより賃借人は不法占拠状態となります。

 

明け渡し訴訟の提起

契約解除後も物件を占有し続ける場合には迅速に明け渡し訴訟の準備を行います。明け渡しが遅れるほど損害が拡大するからです。

明け渡し訴訟を行うには訴状を作成し賃貸借契約書などの証拠書類をそろえるなど準備を行い管轄の裁判所に申し立てを行います。

弁護士に依頼される場合には訴状などの書類の作成や裁判所での手続きなど専門的なことは弁護士に任せることができます。

明け渡し訴訟の申し立てから約１か月後に口頭弁論期日が指定され呼び出されます。弁護士がいれば明け渡し訴訟の場合には弁護士が出頭します。

相手側が反論の書面を提出しないなど争ってこないケースでは結審し判決手続きに移ります。争いがあるケースでは次の期日が指定され証拠調べなどを経て結審し判決言渡期日が指定されます。

家主側の言い分が認められれば明け渡しを命じる判決が言い渡されます。敗訴した相手方は控訴して争うこともできますが、判決に仮執行宣言が付されているときには判決確定前であっても強制執行が可能となります。

明け渡し訴訟において仮執行宣言が付されるか否かはケースにより異なります。相手が争っているか否か、物件の利用状況、滞納の期間などが考慮されます。

 

強制執行

判決が出て終わりになるわけではありません。賃借人が自ら明け渡してくれるとは限らないからです。その場合には強制執行手続きをとる必要があります。不動産明け渡しの強制執行は執行官に申し立てて行います。申立てには以下の書類が必要です。

 

・申立書

・債務名義の正本（執行文付き確定判決書や仮執行宣言付き判決書など）

・債務名義の送達証明書

※法人代表の資格証明書などが必要となることもあります。

 

判決書正本の作成や送達などに時間がかかるため少なくとも判決から申し立てまで1週間くらいはかかります。判決から明け渡しまで1～2か月はかかるため解除から明け渡しの実現まで少なくとも4か月以上は見る必要があります。

ただし、相手が自分から退去するケースでは短くなることもあり、反対に争うときには長くかかることもあります。

 

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明け渡し訴訟を行うリスク

明け渡し訴訟には以下のようなデメリットがあります。

 

精神的な負担が大きい

明け渡し訴訟を大家さんご自身で行うこともできますが、訴状の作成や裁判所でのやり取り、相手方との交渉などをしなければならないため精神的な負担や労力がかかることになります。弁護士に依頼すれば専門的な手続きや交渉を代理してもらうことができます。

 

場合によっては敗訴することがある

明け渡し訴訟を行う場合にはあらかじめ勝訴の見込みがあるか判断する必要があります。ご本人が明け渡し訴訟をされるときには勝訴の見込みを立てることが難しいことも多く、また主張立証が不十分なことも多くありそのような場合では敗訴するリスクが高くなります。

もちろん弁護士に依頼されたとしても必ず勝訴できるとは言えませんがリスクを小さくすることはできます。

 

費用がかかる

明け渡し訴訟をするには裁判所費用と弁護士費用が掛かります。強制執行をする際には業者の費用なども掛かります。ケースによって費用は変わりますが弁護士費用だけでも40万円以上はみておく必要があります。

しかし明け渡しが遅れるとその分家賃収入を得る機会が減ってしまいます。そのため家賃滞納のケースでは早めに行動をとることが望ましいとされており2～3か月程度の滞納があれば明け渡し訴訟も視野に行動を起こすことが大切です。弁護士に依頼すると費用は掛かりますが早期に問題を解決することでかえって損失を減らせる可能性があります。

 

明け渡しの費用については、「アパートの強制退去の流れとその注意点、費用についての詳しく解説」をご参照ください。

 

まとめ

・明け渡し訴訟とは、家賃滞納者などを相手に強制的に退去を求める訴訟のことです。

・家賃を3か月以上滞納していたり迷惑行為を繰り返していたりする場合には明け渡し訴訟を検討します。

・明け渡し訴訟の前提として賃貸借契約を解除する必要があるため内容証明郵便で催告、解除します。

・解除から強制執行による明け渡しまで4か月以上はみる必要があります。

 

賃料の滞納でお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

不動産の明け渡しでお困りの方へ。

 

賃借人による家賃滞納や迷惑行為などは放置せず早期に対処する必要があります。家賃滞納であれば1か月対処が遅れればその分だけ家賃収入分の損害が発生することになります。迷惑行為であれば他の住人が退去してしまい損害が拡大することや法的な責任が生じることもありえます。

賃借人に問題があれば是正を求め改善されなければ速やかに根本的な解決を図ることが重要です。

当事務所は建物明け渡しなど不動産法務にも力を入れております。

明け渡し訴訟だけでなく家賃回収など不動産経営でお困りのことがあればお気軽にご相談ください。

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