アパートの強制退去の流れとその注意点、費用についての詳しく解説｜債権回収の弁護士法人 東京新橋法律事務所

アパートの賃貸経営をしているとさまざまな賃借人に出会います。中には賃料の滞納など契約違反をする借主もいます。契約違反を放置していると黙認したと誤解されることや、他の賃借人に迷惑がかかる恐れもあります。

契約違反をしたアパートの借主に対しては強制退去を含めた毅然とした対応をとる必要があります。対応が遅れると損失が拡大したりケースによっては強制退去が難しくなったりすることもあります。

 

この記事では、アパートの強制退去の方法について、主に賃料滞納を念頭に期間や費用も含めて解説していきます。

 

強制退去をさせられる条件

借主が家賃を滞納しているなど契約違反をしている場合には強制的に退去させることも可能です。ただし、当然には明け渡しを求めることはできません。借主には賃借権があるため賃貸借契約の解除が必要となります。解除も当然にはすることができません。

 

賃貸人と賃借人の信頼関係が破綻している

通常の履行遅滞であれば相当な期間を定めて支払いを催告し、期限内に支払いがなければ解除することが可能です。

 

ですが高度な信頼関係を背景とした継続的な契約であるときは、「信頼関係が破壊されていること」が条件となっています。

賃貸借契約は貸主と借主との間で高度な信頼関係が必要となります。そのため、借主が信頼関係を壊すようなことをしなければ貸主から解除することはできません。

 

例えば、騒音トラブル、ペット飼育禁止条項への違反、無断転貸、増改築などがあったとしても、それが軽微な違反であれば信頼関係が破壊されたとはいえず賃貸借契約の解除が認められないことがあります。

 

家賃の滞納が続いている

家賃の滞納も信頼関係を壊す原因となります。ただし、支払いを「うっかり忘れていた」場合のように、わずかに支払いが遅れただけでは信頼関係が壊れることにはなりません。

 

他にも信頼関係を壊すような事情があれば別ですが、家賃の滞納だけで信頼関係が壊れたというためには通常は３か月以上の滞納が目安となっています。ですが滞納期間が明確に決まっているわけではないため、ケースによっては２か月程度の滞納で解除可能なこともあれば、半年以上の滞納であっても解除できないこともあります。

 

強制退去の注意点

強制退去は大家さんが自力で行うという意味ではありません。裁判所を通して行う必要があります。

 

実力行使をすると犯罪になる

相手が契約に違反しているからといって実力で出ていかせようとすると大家さんの方が罪に問われることがあります。

例えば、借主が留守中に荷物を外に運び出してしまうと「住居侵入罪」や「器物損壊罪」に問われることがあります。鍵を付け替えてしまうのも住居侵入罪などにあたる可能性があります。

また、大家さんだからといって借主の部屋に居座り退室しないと「不退去罪」になることがあります。

 

強制退去の実現は解除通知から最短4か月後

強制退去させるには解除の通知、訴訟の提起、強制執行を順に行っていく必要があります。そのため4か月近くはかかることになります。ただし、ケースによって期間は異なります。相手が途中で任意退去すれば短くなりますし裁判で争ってくれば半年以上かかることもあります。

 

手続き	期間（最短）
内容証明による契約解除	約1～2週間
訴訟の提起～第1回期日	約1か月
第1回期日～判決	約1週間～2か月
判決～強制執行（強制退去）	約1か月～2か月

※相手が裁判で争ってこないケース

 

＜関連記事＞賃貸物件所有者必見！滞納家賃の回収成功させる方法弁護士が解説

 

アパート強制退去までの流れ

アパートの家賃滞納から明渡しまでの基本的な流れを確認していきます。

 

電話や訪問で交渉する

滞納の原因はいろいろあるため相手と連絡をとることが重要です。

 

督促状・請求書を送付

電話での催促が難しいときには書面で催促を行います。

 

内容証明郵便を送付

催促状を内容証明郵便で送付することで支払いに応じてもらえることもあります。連帯保証人への請求や法的手段を予告することで自主的に退去してもらえることもあります。

 

＜関連記事＞滞納家賃を回収する方法！弁護士が教える家賃滞納時の対応方法

 

連帯保証人に連絡する

連帯保証人から家賃の回収をすることもできます。保証人への連絡が遅くなると債権額が大きくなり全額を支払ってもらえなくなるおそれがあります。保証人に請求をする際は事前に賃借人に対し保証人への請求を予告しておいた方がいいかもしれません。予告なく保証人に連絡すると賃借人が感情的になることがあるからです。

 

賃貸契約解除

強制退去させるには賃貸借契約を解除する必要があります。

解除通知は配達証明付き内容証明郵便を使います。

到着予定日の1週間くらい後の日を支払期日として記載し、「支払期日までに支払わなければ本通知により賃貸借契約を解除する。」などと書いておきます。

期限までに弁済がない場合、滞納期間が長期に渡っていて催告から相当期間が経過していれば、基本的に支払期日が経過した時点で契約は解除となります。

 

＜関連記事＞内容証明郵便を出す方法や費用は？弁護士に依頼するメリットも解説

 

明け渡し請求訴訟

任意に退去しない場合には訴訟を提起します。訴状と証拠を用意して管轄の裁判所に申し立てます。管轄の裁判所は不動産の所在地を管轄する地方裁判所などいくつか考えられます。アパートの一室であれば簡易裁判所が管轄となることもあります。管轄裁判所は固定資産税評価額などによって変わるため弁護士にご相談ください。

 

手続きに不備がなければ一月程度先の日に裁判を行う日取りが決められます。賃借人にも呼び出し状などが届けられます。

相手が裁判の日に現れず答弁書（言い分を記載した書面）を提出しないことも多いですが、その場合には原告の主張を認めたことにできるため１週間程度で判決を出してもらえることもあります。相手が争ってきたり和解の申し出をしてきたりすると時間がかかることもあります。

 

強制執行申立て

勝訴判決をもらっても借主が自分から退去するとは限りません。このような場合には強制執行を申し立てます。

強制執行には債務名義が必要となります。債務名義とは、権利の存在や内容を公証した文書で執行力のあるもののことです。確定した判決書が典型的です。

債務名義には原則として「執行文」を付けてもらう必要があります。執行文とは、債務名義が現在執行できる力を持っていることを証明する文書のことです。他に送達証明書も必要となります。これらの書面を用意して執行官に申し立てます。

 

＜関連記事＞債務名義とは？ 取得方法と債権回収までの流れを分かりやすく解説

 

強制退去の執行

はじめに執行官は対象物件に足を運び期限を定めて退去するように相手に催告します。室内に入り執行に必要な人員などの見積もりを立て壁など目立つところに執行断行日を書いた公示書を貼り付けます。相手が留守であっても関係なく実施されます。

執行断行日までに自主的に退去しなければ強制執行となります。執行官の指示の下で作業員が荷物を運び出し事前に借りてある倉庫などに保管します。期限内に引き取られなければ売却や廃棄となります。鍵を新しいものに取り換えて債権者に引き渡して終了します。

 

＜関連記事＞強制執行による債権回収｜手続きの流れを分かりやすく解説

 

強制退去にかかる費用

執行官に対する予納金として65,000円（東京地裁）、作業員代などの実費として15万円～などがかかります。

そのほか下記の通り弁護士に対する費用もかかります。

 

相談料

弁護士の相談料は一般的に、「5,000円～／30分」となっています。

 

着手金

不動産の価値の大きさによって費用が変わることが多いです。

着手金が必要のない事務所も存在しますが、アパートであれば訴訟と強制執行を併せて「20万円～45万円」くらいが多いと思います。

 

報酬金

成功報酬金として「20万円～60万円」くらいが多いと思います。

 

単純なケースでもトータルで40万円くらいは弁護士費用がかかることになります。

裁判所関連の費用については借主に請求することも可能ですが回収できる保証はありません。

 

＜関連記事＞退去後の債権回収の方法とは？滞納金の回収についても解説

 

強制退去を弁護士に依頼するメリット

支払いが見込めないケースでは損失を拡大しないために速やかに退去してもらうことが大切です。

弁護士から滞納賃料の請求や退去を求めることで素直に従ってくれることもあります。

弁護士に依頼することで感情的な対立を軽減し、効率よく退去手続きを進めることが可能となります。

 

強制退去を弁護士に依頼するデメリット

弁護士に依頼するデメリットとしては費用がかかることが挙げられます。

もっとも、家賃の支払いのめどが立たず自主的な退去も期待できないケースでは退去を最優先に行動することが必要です。新たな借主を見つけることが結果としてコストを最小限にすることにつながります。

退去が1日遅れればその分だけ損失が拡大することになるため早めに弁護士に相談されることをおすすめします。

 

＜関連記事＞家賃滞納発生後の強制退去の進め方とその対応方法を弁護士が解説

 

まとめ

・アパートを強制退去させるには賃貸借契約の解除が必要です。

・賃貸借契約を解除するには「信頼関係が破壊されていること」が必要です。

・賃料の滞納の場合には「3か月以上」の延滞が目安です。

・大家さんが勝手に荷物を運び出してしまうなど自力で退去させると罪に問われることがあります。

・強制退去までの期間は最短でも4か月近くかかります。

・強制退去が遅れると損失が拡大してしまいます。早めに明渡しに向けた準備をすることが大切です。

 

滞納賃料の回収でお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所

賃借人の賃料滞納などで困っている大家さんへ。

 

当事務所は滞納賃料などの債権回収に強い事務所です。

 

賃料の滞納、騒音トラブル、無断転貸などアパート経営をしているとさまざまな問題に対処せざるを得ません。

 

賃料の滞納はよくあるトラブルですが早めに行動を起こさないと損失が拡大してしまいます。基本的に2か月以上滞納があればすぐに弁護士に相談することをおすすめします。

 

「賃料の滞納が日常的に起こっていて困っている方」

「滞納賃料の金額が高額となり途方に暮れている方」

 

このような事情があれば早めにご相談ください。専門知識のある弁護士が対応いたします。