前田祥夢
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抵当権は代表的な担保権です。まとまったお金の貸し借りをする際には不動産を担保にすることが効果的ですが所有者がそのまま利用し続けられる点で使い勝手の良い担保権といえます。抵当権は金銭債権を担保するものであるため損害賠償金や養育費などのためにも設定可能ですが一般的には住宅ローンなどの貸金債権に利用されることが多くなっています。
この記事では住宅ローンを念頭に、抵当権とは何か根抵当権との違いや手続きの流れなどを解説していきます。
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンなどの債務を担保して土地や建物などから優先的にお金を回収できる担保物権の一種です。担保権の一種にすぎませんから抵当権を設定した時点では所有権を取られるわけではありませんし（抵当権を実行されて競売されたら別です。）、質権のように不動産を抵当権者に引き渡す必要もありません。抵当権は債務者（お金を返す義務のある人）が返済義務を果たせなかったときに、不動産を売却するなどして債権を回収するものです。
抵当権がよく使われるのは住宅ローンを組む場合です。銀行や信用金庫などの金融機関は利息を付けてお金を貸すことで利益を上げますが、お金を返してくれるか不安に思っています。そこで返済してもらえなかった場合に備えて不動産に抵当権を付けることになります。抵当権を付けない無担保ローンもありますが貸し付けのリスクが高くなるため利息も高くなったり融資金が少なくなったりします。
抵当権を設定するには抵当権設定契約を結ぶとともに登記申請手続きも必要となります。詳しくは後述します。
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根抵当権との違い
抵当権とよく似たものに根抵当権というものがあります。根抵当権とは（一定の範囲内の）不特定の債権を一定の金額の範囲で担保する抵当権のことです。根抵当権も抵当権の一種ですが以下のように異なる特徴があり利用される場面も違ってきます。
担保対象となる債務の範囲
普通の抵当権は特定の債権を担保するために利用されます。つまりローンなどを組む際に個別に抵当権を設定することになります。これに対して根抵当権は将来の債権も含めて不特定の債権を担保します。そのため事業用の融資を受ける際などに利用されます。
借入金額が明確かどうか
普通の抵当権は住宅ローンなど個別の債権を担保するため借入金額が明確です。根抵当権の場合には、根抵当権を設定する際に担保の限度額（極度額）を決めておきますが、具体的な借入金額と一致するとは限らないため最終的な借入金額は明確とは言えません。根抵当権の場合には何度も融資を受けることが前提であり、しかも融資のたびに金額も変わりうるからです。
完済により消滅するか
普通の抵当権は特定の債権を担保するものであるためローンを完済すると消滅してしまいます。その都度抵当権抹消登記手続きも必要となります。元本確定前の根抵当権の場合には、不特定の債権を担保するため融資金を完済したとしても消滅しません。完済や融資のたびに登記申請手続きの必要性がないため運転資金の借り入れなどに向いています。
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抵当権の効力がおよぶ範囲
抵当権の効力は、抵当権を設定した不動産そのものだけではなく、それに付加して一体となっている物にも及びます（民法370条本文）。ただし建物は独立した不動産とされているため土地に抵当権を設定したとしても建物には及びません。
付合物
土地に植えられた立木や取り外しの困難な庭石のようなものは不動産の構成部分となり独立性がないことから原則として抵当権の効力が及びます（242条）。
従物
不動産の構成部分とはいえなくても抵当権設定時に不動産に附属している物であれば原則として抵当権の効力が及びます。抵当権設定後に附属させた物であっても抵当権の効力が及ぶ可能性もあります。
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抵当権を設定する方法
抵当権を設定するには契約書の作成が必要であり登記申請の費用なども掛かります。
抵当権設定の流れ
抵当権の設定は以下のような流れで行われます。
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1．金銭消費貸借契約（お金の貸し借りをする契約） 2．抵当権設定契約（抵当権を不動産につける） 3．登記に必要な書類をそろえる 4．抵当権設定登記手続き 5．抵当権設定登記完了 |
1．金銭消費貸借契約
住宅ローンなどお金の貸し借りのことを法律上「金銭消費貸借契約」といいます。抵当権は債権を担保するための権利であり守りたい債権が必要です。そのため保護対象となる金銭債権（お金を請求できる権利）を生じさせる契約を結びます。
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2．抵当権設定契約
抵当権設定契約書と金銭消費貸借契約書が一つになっているものもありますが、お金の貸し借りをする契約と抵当権を設定する契約はあくまで別々です。どの債権を守るためにどの不動産に抵当権を付けるかという契約をします。
3．登記に必要な書類をそろえる
抵当権設定契約をしただけでは第三者（他のお金を貸している人など）に対抗することができないので抵当権設定登記が必要です。抵当権設定登記の申請には以下のような書類が必要です。
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・不動産の権利証（登記識別情報、登記済証） ※不動産の取得に関する登記申請と同時に抵当権設定登記を申請するときは不要 ・抵当権設定契約書（登記原因証明情報） ・不動産所有者の印鑑証明書（交付から3か月以内） など |
4．抵当権設定登記手続き
抵当不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）で手続きをすることになります。登記申請の方法としては窓口申請、郵送申請、オンライン申請があります。オンライン申請は司法書士が利用するものなので一般の方は窓口か郵送申請によって行います。間違いがあると補正などの手続きが必要となるため直接法務局に出向くことが望ましいといえます。
5．抵当権設定登記完了
無事に抵当権設定登記が済むと登記所から登記識別情報（権利証）や登記完了証が交付されます。期待した通りに登記が実際になされているかを確認するためには登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する必要があります。そのため抵当権設定契約書には、設定者の義務として抵当権設定登記完了後には登記事項証明書を抵当権者に遅滞なく提出するように書いてあることが一般的です。通常は担当した司法書士から送付してもらえることが多いはずです。
登記申請に係る費用
抵当権設定登記をするには登録免許税や司法書士に対する報酬費用などが掛かります。
登録免許税
登記を受ける際にも税金がかかります。抵当権設定登記の登録免許税は債権額の0.4%がかかります。1,000万円を担保するのであれば原則4万円の登録免許税がかかることになります。ただし、一定の条件を満たす抵当権設定登記の場合には軽減税率が適用されることがあります。例えば、一定の条件を満たす住宅ローンの場合には債権額の0.1%となります。
司法書士報酬
抵当権設定登記については司法書士に契約時に立ち会ってもらい登記申請を委任することが一般的です。司法書士の費用はケースによって異なりますがおおむね5～12万円程度が目安となります。
その他の費用
上記以外の費用としては以下のようなものが必要となります。
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・収入印紙 金銭消費貸借契約書には印紙税がかかるため所定の収入印紙が必要となります。数千円～数万円程度が目安です。 ・登記事項証明書（490円～） ・印鑑証明書（数百円） |
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まとめ
・抵当権とは、特定の債務を担保するために土地や建物等から優先的に債権回収できる担保物権です。質権のように担保物を債権者に引き渡す必要がないため住宅ローンなどに利用されます。
・根抵当権とは、一定範囲の不特定の債権を極度額の限度で担保する抵当権です。抵当権が特定の債権を担保するため債務を完済してしまうと抵当権も消滅してしまうのに対して、根抵当権の場合、元本が確定するまでは債務を完済しても消滅しないため何度も設定契約や登記をし直さなくて済みます。
・抵当権の効力は設定した土地や建物そのものだけではなく付加して一体となっている物にも及びます。
・抵当権は契約をしただけでは他の債権者などに対抗することができないため登記が必要です。抵当権設定登記は司法書士に依頼することが通常です。
・抵当権設定にかかる主な費用は登録免許税と司法書士費用です。
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