前田祥夢
目次
裁判を行い勝訴して債務者に支払いが命じられても相手が支払いに応じてくれるとは限りません。債務者が支払いに応じないときには財産を差し押さえて強制的に回収する方法があります。もちろん相手に財産があることが前提となりますが不動産を所有していることが分かっている場合には不動産執行が有力な選択肢となります。
この記事では、不動産執行の基本や手続きの流れだけでなくメリット、デメリットを他の財産と比較して解説します。
※借金などの債務の返済ができずお困りの方はこちらの記事をご参照ください。
不動産執行とは
不動産執行とは、不動産に対して行う強制執行のことです。不動産執行の方法には２種類あり不動産を競売にかけて売却代金から債権を回収する「強制競売」と、賃貸物件について管理人を選任して発生した賃料収入から債権回収する「強制管理」があります。強制管理は一般的ではないため強制競売について解説していきます。
強制執行とは
強制執行とは、裁判所の力を借りて権利を強制的に実現する手続きのことです。例えば、物を売ったりお金を貸したりしたときにはお金を請求できる権利があり、物を買ったのであれば目的の物の引き渡しを請求できる権利があります。裁判で約束を果たすように命じられたのに相手が従わないときには裁判所の力を借りて権利を実現することになります。このときに行う財産を差し押さえたり競売にかけたりする手続きを「強制執行」といいます。
＜関連記事＞強制執行による債権回収｜手続きの流れを分かりやすく解説
強制執行で差し押さえできる財産
強制執行の対象となる財産は不動産だけではありません。現金や預金、給料、貴金属、自動車など財産一般が差し押さえの対象となります。
＜差し押さえできる財産例＞
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・現金 ・預金 ・給料 ・自動車 ・動産（ex.貴金属、美術品） |
※債務者が個人の場合には生活必需品などに対しての差し押さえが制限されることがあります。
預金の差し押さえであれば競売手続きが不要であり、給料であれば継続して差し押さえの効果が及ぶなど対象財産によって効果が異なります。債権の種類や金額、債務者の財産の状況によって適切な執行財産は変わります。例えば継続的に発生する養育費については給料差し押さえが適切なことが多いです。
差し押さえ可能な財産が複数考えられる場合には手続きや債権回収の容易性を検討して最適なものを選択する必要があります。
差し押さえについて詳しくは、「差し押さえとは？差し押さえ方法を詳しく紹介」をご参照ください。
不動産執行のメリット
不動産執行が他の財産に比べて有利な点は以下のようなものがあります。
財産を隠しにくい
不動産は物理的に隠匿が難しく登記もされるため権利の存在が分かりやすいという特徴があります。現金や宝飾品などの動産については隠されてしまうと差し押さえが困難となります。不動産の有無は他の財産に比べて調査が容易であり経済的価値も把握しやすいという特徴があります。
＜関連記事＞動産執行とは？手続きの流れや費用を解説
一度の執行で高額回収が可能
不動産は一般的に高額であるため一度の強制執行で債権を回収しやすい財産といえます。全額の回収ができないケースでは他の財産への強制執行を検討することになります。
不動産執行のデメリット
不動産執行が他の財産に比べて不利な点は以下のようなものがあります。
費用が高額
不動産執行をするには予納金を納める必要があります。債権者がとりあえず不動産執行をするための概算の費用を負担するのです。裁判所や事案にもよりますが少なくとも数十万円は必要となります。そのため債権額が少額の場合には利用しにくい面があります。売却代金から執行費用を回収できない可能性もあります。
＜関連記事＞強制執行にかかる費用とは？裁判所に強制執行を申請する手順をご紹介
時間がかかる
不動産執行をするには不動産の状況がどうなっているのか調査する必要があります。経済的価値を正しく評価するために専門家の鑑定が必要であり、資料の作成や入札、配当などの手続きに少なくとも数か月はかかります。
また不動産は担保価値が高いことから住宅ローンや事業用の融資を受ける際に抵当権が設定されていることが多くあります。競売できたとしても基本的に抵当権者が優先して弁済を受けるため満足のいく債権回収ができないことがあります。
不動産執行の流れ
不動産執行手続きは以下のような流れで行われます。
必要な書類を準備する
不動産執行は裁判所にお願いすることになりますがそのためには申立書などの書類を用意する必要があります。
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・申立書 ・執行力のある債務名義の正本及び送達証明書 ・不動産登記事項証明書 ・債権者が法人の場合には資格証明書（代表者事項証明書等） ・債務者の住所証明書（住民票の写し、資格証明書等） ・租税公課証明（固定資産税評価証明書等） ・地図、建物所在図等 ・現場案内図（不動産所在地に至るまでの通常の経路及び方法を記載した図面） |
※必要な書類は裁判所や事案によって違いがあります。手続きをとる裁判所のWEBサイトなどで確認します。
債務名義とは確定判決書など権利を公的に証明した書類のことです。詳しくは、「債務名義とは？ 取得方法と債権回収までの流れを分かりやすく解説」をご覧ください。
裁判所に申し立てをする
不動産執行は裁判所に申し立てをして行います。申立て費用として4,000円を収入印紙で納めますが、そのほかに指定された予納金が必要です。裁判所や事案により違いますが東京地裁の場合には請求債権額が2,000万円未満のケースで原則80万円とされています。
書類を提出する
申立ての際に用意した書類を提出します。
裁判所による不動産調査
不動産執行の申立てが認められたら競売開始決定がなされ差押えの登記が入ります。不動産の状況を調べるため現況調査も行われます。現況調査は執行官によって行われ現況調査報告書が作られます。不動産価格については専門家である不動産鑑定士によって鑑定され評価書が作られます。これらの書類をもとに裁判所書記官は物件明細書を作ることになります。3つの書類は買受希望者にとって貴重な資料となり3点セットと呼ばれ重視されています。インターネット上で公開され誰でも見ることが可能です。
不動産の売却を実施する
不動産鑑定士の作成した評価書をもとに売却基準価額が決まります。無事に売却できたとしてもあまりに安い金額では債権者も債務者も困るため買受可能額には制限があり、売却基準価額の80%以上とされています。
入札・競売
売却の実施方法は競り売りなどが考えられますが通常は期間入札が試されます。つまり期間内に一番高い値段をつけた方が買受人候補者となります。手続きに問題がなければ売却許可決定がなされます。冷やかしを防ぐために買受申出人は保証金を納める必要があります。
代金納付・所有権移転
売却許可が下りたら買受人は代金納付期限までに代金を納付することになります。代金を支払った段階でその人に正式に権利が移転することになります。仮に代金の納付ができなかったときは売却許可決定が失効します（保証金も取り戻せません。）。この場合には2番目に高い金額で入札していた人が候補者となります。それでも売却がうまくいかないときには手続きをやり直すことになります。
代金が納付された場合には買受人に権利が移るため債務者は不動産を引き渡す必要があります。もし引渡しをしないときには引き渡し命令を裁判所に出してもらいます。
配当金を受け取る
納付された代金は債権者に交付されることになります。ただし債権者が複数いる場合にお金が債権全額に足りないときは法律の規定に従って配当表が作られ異議がなければ配当表に従って分配されます。
まとめ
・不動産執行とは、不動産に対してする強制執行のことです。不動産執行は「強制競売」と「強制管理」の2種類ありますが通常は強制競売が利用されます。
・強制執行とは、裁判所に頼んで権利を強制的に実現する手続きです。不動産執行では、お金を支払ってもらえないときに不動産を差し押さえて競売にかけ売却代金からお金を強制的に回収していきます。
・強制執行で差し押さえできる財産は不動産だけではありません。現金や預金、給料、自動車、宝飾品など財産全般が対象です。ただし債務者の生活に必要なものなど差し押さえが禁止されるものがあります。
・不動産執行のメリットは、「財産を隠匿されにくいこと」や「一度の執行で債権を回収しやすいこと」があります。
・不動産執行のデメリットは、「予納金が高額であること」や「時間がかかること」があります。
・不動産執行の流れは、①裁判所に申し立て、②不動産の調査、③売却の実施、④入札（競売）、⑤代金納付、⑥配当と進みます。
不動産執行でお悩みなら弁護士法人東京新橋法律事務所
不動産執行でお困りの方へ。
債権回収方法は不動産執行だけではありません。不動産執行は債権者にとって費用や労力、時間など負担が大きなものです。そのため他の財産がないか調べることが必要です。例えば預金の差し押さえであれば競売手続きが不要であるため負担が減らせます。
債権回収を専門とする弁護士が調査することで執行容易な財産が見つかるかもしれません。
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※借金を返済できなくてお悩みの方はこちらの記事をご覧ください。
